부동산 기초 상식 "부동산 증여시 절세 및 절약하는 방법"

  이번시간엔 지난시간에 자세히 알아보았던 부동산의 증여 관련하여 절세를 할 수 있는 팁에 관하여 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

  혹시 증여세에 관하여 정의, 대상, 신청 절차, 준비서류, 공제금액, 분납, 연납 등이 궁금하시다면 지난 게시물을 먼저 보고 오시면 좋겠습니다.

 

  부동산 증여시 아래와 같은 절세나 증여세를 절약할 수 있는 방법들이 있습니다. 자세히 보시고 증여세 절약에 도움이 되시길 바랍니다.

 

 

 

 

1. 증여 이후 납부기한 3개월을 지켜서 납부.

  가장 기본적이고 쉽게 절세를 할 수 있는 방법입니다. 증여세는 기본적으로 증여 이후 3개월 안에 증여세를 신고 및 납부를 하게 되면 증여세 금액의 5%를 공제 해주고 있습니다. 그리고 납부 기한을 넘겨서 신고 및 납부를 하게 되면 가산세가 10~40%까지 붙게 되니 꼭 기한 내에 부하여 공제받을 수 있는 기회를 챙기시기 바랍니다.

 

2. 부담부 증여를 이용

  지난 시간에 알아본 것처럼 증여 시 수증자가 해당 부동산의 부채를 같이 수증하기로 하였다면 증여세는 “증여재산 – 부채” 의 금액을 기준으로 계산되기 때문에 많은 증여세를 낮출 수 있게 되는 것입니다.

  이 때 증여되는 부채에 대하여 양도세가 부과 되는데, 이 양도세는 수증자가 아닌 증여자에게 부담이 됩니다. 수증자는 증여세를 낮출 수 있고, 기증자가 양도세를 내기 때문에 수증자에게 훨씬 유리해 지는 것입니다.

 

  예를 들어 전세 보증금 3억원에 세를 놓은 시가 5억원 아파트를 자녀에게 증여하는 경우 증여 재산가액은 2억원(5억-3억원)입니다. 수증 받은 자녀는 증여공제액 5천만원을 제외한 1억 5천만원에 대해 증여세를 납부하게 되고, 부모는 양도 차익 금액으로 양도소득세가 부과 됩니다. (양도세 면제 부동산이면 양도세 면제 가능)

 

양도가액 = 당해자산가액 X 채무액 / 증여가액 = 5억원 X 3억원 / 5억원

취득가액 = 당해자산가액 X 채무액 / 증여가액 = 2억원 X 3억원 / 5억원

양도차익 = 양도가액 – 취득가액

 

  그리고 수증자의 수증시 납부하는 취득세는 아래와 같습니다.

 

주택 유상 취득분 1.1~3.5% + 무상취득분3.5%

 

 

  부담부 증여를 이용할 시 주의할 점이 몇가지 있습니다.

 

1) 증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 부모의 채무를 자녀가 인수한 사실이 이자 및 원금 상환, 채무 입증서류, 채무 부담 계약서, 채권자 확인서 등에 의해 객관적으로 입증이 되어야 합니다. 만약 자녀가 대출 원리금을 상환할 능력을 갖추지 못하고 있다면 자금출처조사를 통해 부모가 대신 상환해 준 것으로 보고 추 후 증여세가 추징될 수 있습니다. 따라서 자녀가 미성년자인 경우 부담부증여로 인정받지 못할 가능성이 크며, 대출 받은 금융기관에 사전에 미리 양도 가능한지에 대하여 확인을 해볼 필요가 있습니다.

 

2) 증여 직전에 부모가 대출을 받은 경우에는 부모가 대출받은 금액에 대한 사용처를 객관적으로 입증하여야 하며, 만약 못할 시 부모의 채무로 볼 수 없어 부담부 증여가 인정되지 않습니다.

 

3) 공제 범위 이내 재산은 아닌지 확인을 하셔야 합니다. 배우자에 증여 시 10년간 6억까지는 증여재산공제가 되므로 6억 이하 물건의 증여 시 부담부 증여는 오히려 세부담에서 불리할 수 있게 되는 것입니다. 예를 들면 시가 6억 아파트의 3억 전세가 있는 경우 부담부 증여가 아닌 일반증여로 받는 경우 증여세부담이 없지만 억 대의 전세내지는 부채가 있는 경우 채무부분에 대한 양도세를 납부하여야 합니다.

 

4) 토지거래허가지역 부동산 증여할 경우는 부담부 증여가 안되니 확인 하시기 바랍니다.

 

5) 수증자의 부담을 덜기 위해 부담부 증여를 이용하려고 채무양을 너무 늘리게 되면 양도세가 증여세를 초과하는 경우도 있으니 적절한 수준으로 맞추어 하시길 바라며, 양도 차익이 작은 부동산을 이용하면 양도세를 낮출 수 있으니 충분히 고려하시기 바랍니다.

 

6) 증여 후 5년 이내에 수증자가 매도하게 된다면 증여자의 당초 취득가액으로 계산되는 이월 과세가 적용되어 양도소득세가 증가될 수 있으니 주의하여야 합니다.

   

 

3. 증여세 연부 연납을 이용

  지난 시간에 설명 드린 연부연납이란 쉽게 말해 세금을 할부로 나눠서 내는 것을 말합니다. 최대 5년까지 나눠 내는 것이 가능하고, 거기에 따른 이자는 연 1.8%에 불과해 금융기관 대출금리에 비하면 부담이 가볍다는 장점이 있습니다.

 

  증여세가 2000만원이 넘을 경우 연부연납을 신청할 수 있는데 먼저 세금의 6분의 1을 내고, 나머지 6분의 5는 1년에 한 번씩 5년간 할부로 세금을 낼 수 있습니다(단 1회당 최소 1000만원 이상 납부해야 합니다). 금액이 큰 부동산을 증여한다면 한번에 큰 금액이 증여세로 부과되지만 만약 연부 연납을 이용한다면 저 금리로 5년에 걸쳐 상환하면 되므로 부담이 훨씬 줄어드는 것입니다.

 

4. 공시지가가 오르는 5월 말 전 미리 증여.

  부동산 증여시 증여 시기를 가능한 5월 전으로 잡으셔야 합니다. 그 이유는 5월 말을 전후로 개별공시지가가 크게 오르면서 증여세 부담이 더 커질 수 있기 때문입니다.

  이렇게 표준지 공시지가가 올랐다는 것은 5월 말에 고시될 개별공시지가도 많이 오르면서 결국 증여세 부담도 커진다는 걸 의미하는 것입니다.

 

5. 공제 금액이 큰 배우자 공제를 이용한 절세.

  다음시간에 자세히 알아볼 상속세와 지난 시간에 알아본 증여세는 부과기준이나 공제 등 차이점이 있는데, 상속 시 내야할 세금을 공제 금액이 가장 큰 배우자 공제를 이용하면 세금을 상당 금액 낮추어 자녀에게 상속 할 수 있습니다. 어떻게 하는게 유리할지 잘 비교 분석하셔서 진행하시기 바랍니다.

 

6. 부동산을 법인화 하여 자녀에게 증여.

  매우 큰 금액의 부동산을 자녀에게 증여할 때 소유 부동산의 법인 전환을 고려해볼 만합니다.

  법인 전환으로 세금이 줄어들 수 있는 이유는 세법이 생각하는 부동산과 비상장 주식의 평가 방법이 다르기 때문입니다.   그리고 임대부동산의 소유자는 대부분 임대보증금 및 담보차입금의 부담이 있는데 부동산과 차입금 모두를 법인에 넘겨 주면 법인 주식의 가치는 순자산가치에 가까워질 것이고, 그만큼 증여세가 줄어들게 됩니다.

  또한 법인 전환을 하면 임대소득에 대해 높은 소득세율 대신 상대적으로 낮은 법인세율을 적용 받을 수 있게 됩니다.

  만약 자녀가 근로소득 등 별도의 소득이 있다면 임대소득을 직접 얻는 것보다 법인을 통해 임대부동산을 관리하고 임대소득은 법인에 쌓이도록 하는 것이 당장의 세 부담을 줄일 수 있고, 더불어 자녀들이 부동산 관리에 관심이 없다 하더라도 법인 명의로 부동산관리위탁 회사를 선임하고 관리를 맡김으로써 자녀들은 각자의 생활을 하면서도 부동산 수익을 간편히 얻을 수 있을 것입니다.

 

 

긴 글 읽어 주셔서 감사 드립니다.