부동산 기초 상식 "중개수수료와 각 케이스별 계산법"

이번시간엔 부동산 복비 즉, 중개수수료에 대하여 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

중개수수료란 부동산중개업자가 중개를 한 대가로 받는 보수를 말합니다.

중개업자는 중개수수료를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받으며 주택의 경우, 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매 및 교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내이며, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내입니다.

 

부동산에 가 보시면 중개 수수료 요율표를 붙여둔 걸 확인 하실 수 있으신 데요, 중개업자는 주택 외의 중개대상물에 대하여 중개수수료 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개수수료의 상한요율을 규정에 따라 중개수수료 · 실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 합니다. 또한 어떠한 명목으로도 규정에 정한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받아서는 안 됩니다. 만약 이 행위를 위반한다면 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금처분을 받을 수 있게 됩니다. (공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률)

 

부동산 중개 수수료는 각 자치마다 다르게 되어있는데 크게 다르지는 않습니다. 그렇지만 거래하시려는 각 자치시에 대한 요율이 어떻게 되는지 확인하시는 것이 좋겠습니다.

 

 

참고로 서울시 부동산중개수수료 요율표는 다음과 같은데 대부분 시도도 이와 같으며, 각 지자체 요율을 확인하시려면 한국공인중개사협회사이트 에서 광역,시 단위로 부동산중계보수수료를 보실 수 있습니다

 

 

 

 

 

상기 요율표는 과도한 중개수수료를 방지하기 위해 만들어진 것입니다. 부동산 중개시에는 중개업자와 협의하여 한도내에서 조정이 가능하니 이 점 참고 하시기 바랍니다.

 

부동산에 처음 접하시는 분들이라면 중개수수료에 대한 생각을 못하고 돈을 준비 안 하실 수가 있는데 부동산 중계수수료는 반드시 지급 해야 하며 별도로 지정한 약정이 없다면 거래대금이 완료된 날에 지불해야 합니다. 빠르고 안전한 주택거래를 위해 꼭 부담해야 할 수수료지만, 적게는 수십만원에서 많게는 수백만원에 달해 부담이 만만치 않기 때문에 사전에 미리 알아 두고 준비해 두어야 하겠습니다.

 

부동산 중계수수료 복비계산법

 

부동산 중계수수료 계산법은 매매, 교환, 전세, 월세의 경우로 나눠지며 매매와 교환이 같고, 전세와 월세를 임대차로 하여 임대차 요율을 적용하여 계산합니다.

 

매매, 교환시 계산방법은 거래가액 X 부동산 중개수수료 요율(%) 입니다.

(상기 금액이 한도금액을 넘을 시에는 한도 금액만 지불하시면 됩니다.)

월세의 경우에는 다달이 돈을 내는 금액이 있기 때문에 환산보증금(월세보증금 + 월세금액 X 100)을 계산하여 산정합니다. 이것을 거래가액이라고 합니다.

(월세X100이 5천만원 미만일 때는 월세X70을 적용하시면 됩니다.)

 

계산 방법은 위와 같지만 요즘은 인터넷에 자동으로 계산을 해주는 계산기 프로그램이 있으니 네이버나 다음 같은 인터넷 포탈 창에 중개수수료 계산기를 검색하셔서 이용하시면 되겠습니다.

 

이제부터는 중개수수료에 대하여 헷갈릴 수 있는 부분에 대한 설명과 오피스텔이나, 상가, 분양권 등의 케이스에 대하여 상기 일반적인 요율과 어떻게 다르게 적용되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 주택과 비주택(토지등)이 한꺼번에 거래될 때의 중개수수료 요율.

주택과 비주택이 함께 있는 건물은 주택의 면적이 2분의 1이상인경우에는 주택의 중개 보수요율을 적용하고 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우에는 주택 외의 비주택에 해당하는 중개 보수요율을 적용합니다.

 

2. 임대차 계약에서 다음 임차인을 구하는 과정에 발생되는 중개수수료 부담.

임대차 계약 중 임차인이 바뀌는 과정에 누가 중개수수료를 내는지 혼란을 겪기도 하는데, 아래와 같이 각 경우별로 중개수수료 부담이 누구에게 가는지 설명 드리겠습니다.

 

1) 임대차 계약 만료시 발생.

일반적으로 계약기간 만료로 인해 새로운 임차인을 구할 시에는 임대인이 의뢰를 하게 되며, 임대인이 중개수수료 부담의 당사자가 됩니다.

 

2) 계약기간 만기 도래 이전에 발생.

임차인의 사정으로 인해 계약기간 만료 전에 이사를 하게 되는 경우에는, 임대인의 입장에서 기한의 이익이 상실되므로 임차인이 의뢰를 하고 부담의 당사자가 됩니다.

반대로 임대인의 사정으로 계약만료전 임차인이 이사하게 된다면 임대인이 부담의 당사자가 됩니다.(계약서에 “계약 만료 전 중도 해지 시 수수료는 임차인이 부담한다” 라는 문구가 들어가는 경우가 있는데 이때는 임차인이 부담을 할 수 있으니 계약서를 잘 보시기 바랍니다.)

 

3) 묵시적 갱신(자동 연장).

가장 다툼이 많은 경우로서, 원칙대로 의뢰를 하는 당사자가 부담을 하게 됩니다. 간혹 임대인이 묵시적 갱신 후에 임차인이 1년 혹은 2년을 채워야 하는게 아니냐는 주장을 할 수 있지만, 묵시적 갱신 이후에는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 그러면 임대인은 통보 받은 날로부터 3개월 안에 보증금을 반환해야 하는 의무가 생기게 됩니다.(통보 후 3개월이후 계약 해지가 됩니다.)

* 묵시적 갱신 : 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인이 세입자에게 계약의 갱신이나 변경에 관해 알리지 않는다면, 세입자는 동일한 조건에 2년간의 재계약을 자동 연장했다고 인정 받는 것.

 

3. 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 중개수수료 요율

중개 수수료 계산의 기준은 건축물대장상 주택이냐, 주택이 아니냐 따라 나누어지는데,  오피스텔의 경우는 조금은 다르게 적용됩니다. 오피스텔 건축물대장상 업무시설로 주택이 아닌 건물에 해당합니다. 그러나 일반적 중개 수수료 계산 기준과 달리 오피스텔의 경우는 일정 설비+전용면적에 따라 그 계산방식이 달라지게 됩니다.

 

오피스텔 중개 수수료 계산 기준의 조건 2가지 다음과 같습니다.

첫째 전용면적이 85㎡ 이하이 여야 합니다.

둘째 전용 입식 부엌과 화장실, 목욕시설, 상하수도시설 등을 갖추고 있어야 됩니다.

 

위의 모든 조건을 갖춘 오피스텔의 경우는 건축물대장상 사용 용도와 상관없이 주거용으로 보게 되며, 매매는 0.5%, 임대차는 0.4%를 적용하여 중개수수료계산을 하면 됩니다.

 

두 가지 조건을 갖추지 못한 오피스텔의 경우는 매매, 임대차 모두 0.9% 이내에서 협의하면 됩니다.

단순히 주거용이냐 비주거용이냐에 따라 중개 보수 기준이 정해지는 것이 아니라 전용면적 85㎥ 이하+ 일정 시설물(전용 입식부엌, 화장실, 목욕시설 등)을 갖추었느냐 못 갖추었느냐에 따라 달라진다는 것을 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

4. 상가 매매와 임대시 발생되는 중개 수수료

상가 투자시 중개수수료는 기존 상가인지 분양 상가인지에 따라 차이가 있습니다.

기존 것은 직거래가 아닌 이상 부동산 사무소를 통해 구입해야 하기에 수수료가 발생됩니다. 주택을 제외한 토지 및 상가의 중개수수료는 0.9% 이내에서 협의 하시면 됩니다. 반면에 신규상가는 분양회사 측에서 부동산 사무소에 분양알선 수수료를 지급하기 때문에 부동산 소개를 받았더라도 따로 들어가는 비용 없이 거래되는 것이 일반적입니다.

 

그 다음은 기존 점포나 신규상가를 매입한 이후에 임대를 놓았을 때 발생하는 중개수수료가 있습니다. 두 경우 모두 부동산 중개사무소에 임대계약을 하게 되면 역시 거래가액 0.9% 이내 협의 사항입니다. 주택과는 다르게 임대 혹은 매매 중개수수료 요율이 같습니다.

 

그런데 이때에는 임대는 '보증금+월세'의 형태이므로 이것을 전세로 환산한 다음 요율을 적용해야 합니다.

예들 들어 보증금 1억 원에 월세 300만 원, 0.9%로 협의했다면 계산은 다음과 같습니다.

 

* 월세를 전세로 전환

보증금+(월세 X100) = 10,000만 원+(300만 원 X100)=4억 원

중개수수료 = 4억 원 X 0.9% = 360만 원

(월세X100이 5천만원을 넘지 않을 때는 월세X70을 적용하시면 됩니다.)

 

분양상가는 부동산 중개사무소가 아닌 분양직원이 임대 알선을 할 수도 있습니다. 이때도 소개비 성격의 수수료를 요구하기도 하는데 관례적으로 적당한 소개비를 지불하기도 하니 참조 바랍니다.

 

 

5. 분양권 매매시의 중개수수료 계산과 요율

분양권 거래는 가격이 정해져 있는 것이 아니라 기준 금액대로 요율을 적용해서 계산을 할 수 밖에 없습니다.

분양권 중개수수료의 경우에는 매매시 중개수수료는 거래금액 X 중개수수료요율로 계산을 하면 됩니다. 이 때 거래 금액은 계약금 + 납부한 중도금 + 프리미엄을 합한 금액이라고 할 수 있습니다. 만약 중도금에 융자가 포함이 되어 있다면 그 금액도 포함이 되어있으므로 마이너스 프리미엄일 때 빼야 합니다. 그리고 후불제로 결제하는 이자는 거래가액에 포함이 되지 않으니 참고 하시기 바랍니다.

 

예를 들어 설명 드리자면, 분양가가 6억인 아파트 분양권이 있고, 현재 계약금인 5천만원과 중고금 2억을 납부한 상태이며 프리미엄이 2억이 붙어 있다면, 이때 계산은 아래와 같아집니다.

(5천만원 + 2억 + 2억) X 중개수수료요율(0.4%) = 1백 80만원

 

이와 같이 분양가로 중개수수료가 붙는 것이 아니니 주의 하여야 하겠습니다. 그리고 문제의 소지가 있을 수 있는 이자부분이 있습니다. 보통은 중도금을 대출받을 경우에 나중에 입주할 때 이자까지 정산을 하게 되는데, 이 때 매매금액을 협의하면서 누가 부담을 할지에 대해 정하고 특약사항에 기재를 해 놓는 것이 바람직 하겠습니다.

 

6. 매매와 임대차계약을 동시에 하는 경우

같은 대상물에 대하여 같은 당사자들끼리 매매를 포함한 2개 이상의 중개를 했을 경우에는 매매계약에 대해서만 중개수수료가 부과가 되게 되어있습니다. 여기서 중요한 건 동일 대상물, 동일 대상자일 경우에 한정된 것이므로 A와 매매를 하고 A의 자녀인 B와 임대차 계약을 했을 경우에는 동일인이 아니기 때문에 매매와 임대차 각각에 해당하는 중개 수수료를 지불하여야 합니다. 

 

7 합의에 의하여 임대인 혹은 임차인 측에서 중개 수수료를 모두 부담할 경우

부동산 중개수수료는 매도, 매수 쌍방으로 수수료를 받을 수 있지만 양자 합의에 의해 한쪽에서 부담을 할 경우에도 중개수수료는 한도를 초과해서 받을 수는 없습니다.

 

 

위와 같이 중개 수수료 계산방법과 각 각의 케이스별로 구분하여 자세히 알아보았습니다.

 

마지막으로 부동산중개업소를 통해 계약하였다가 중간에 여러 사정으로 계약을 해제하는 경우가 종종 발생되는데, 공인중개사 법 제32조 제1항에 의하면 "개업 공인중개사는 중개업무에 관하여 중개 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.”라고 되어있습니다. 그렇기 때문에 공인중개사의 고의 또는 과실로 인한 계약해지가 아닌 경우에는 중개수수료를 지불하여야 하니 계약에 신중을 기하여야 하겠습니다.

 

긴 글 읽어 주셔서 감사드리며 이 글이 조금이나마 도움이 되셨다면 좋겠습니다.

다음 시간에는 중개수수료에 대하여 대처하는 방법에 대하여 다루어 보도록 하겠습니다.