부동산 기초 상식 "부동산 증여와 증여세"

  이번시간엔 부동산의 증여에 관하여 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

  부동산 증여는 무상으로 부동산에 대한 모든 권리를 이양하는 것으로서 자신의 재산을 자녀에게 상속할 때 증여를 하는 경우가 많습니다. 하지만 실제 금액이 오가는 거래는 아니지만, 거래와 마찬가지로 세금을 내야 됩니다.

 

  이 때 납부하는 세금이 증여세인데, 증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우, 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여 부과되는 세금을 의미합니다. 특히. 증여세 과세대상은 민법상의 증여 뿐만 아니라 거래의 명칭, 형식, 목적 등에 부구하고 경제적 실질이 무상 이전인 경우라면 모두 해당 되게 됩니다.

 

  부동산의 증여는 아래와 같이 크게 3단계로 이루어 집니다.

 

1. 증여계약서 작성

기재되는 내용으로는 아래 사항들이 있습니다.

 

증여자와 수증자 정보 기입(이름, 주소, 주민등록번호, 전호번호)

부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 내역(부동산 등기부와 동일해야 함)

증여의 합의

소유권 이전과 인도

그밖의 특약사항

계약일

 

2. 증여 계약서 검인

수증자는 당해 부동산을 관할하는 시장, 군수 또는 구청장으로부터 증여계약서를 검인 받은 후 관할 등기소에 제출해야 합니다.

 

3. 등록세 및 증여세 신고 납부

등록세 : 부동산 소재시의 관할 시, 군, 구청의 세무과

증여세 : 부동산 소재시의 관할 세무서(3개월 내에 해야 하며 입증 서류 첨부하여야 합니다.)

 

  그리고 필요한 서류는 아래와 같은 것들이 있으니, 신청시 준비해 가시기 바랍니다.

증여자 : 부동산등기부등본, 등기권리증, 인감증명서(매도용 아님), 인감도장, 건축물대장, 토지대장, 증여계약서(4부), 주민등록 등본 및 초본

수증자 : 인감도장, 주민등록등본 및 초본

 

 

  이제부터 증여세에 관하여 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

  증여세는 아래와 같은 특징이 있습니다.

 

1. 증여를 받은 사람은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 내에 주소지 관할 세무서에 증여세를 신고 및 납부하여야 합니다.

 

2. 증여세 과세 가액은 증여일 현재 증여 재산가액을 합친 금액에서 그 재산에 담보된 채무를 인수자가 인수할 시 그 채무 금액을 제한 금액으로 산정 됩니다.

 

3. 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우 그 직계존속의 배우자까지 포함)으로부터 받은 증여 재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세 가액에 가산합니다. 다만 전환사채등의 주식 전환 양도에 따른 이익 증여나 주식 상장 합병 등에 따른 이익의 증여, 특수관계법인과의 거래를 통한 이익의 증여 는 합산하지 않습니다.

 

4. 증여를 받은 후 3개월 이전에 반환하거나 증여자에게 재 증여시에는 증여세가 면제 됩니다.

 

5. 자경 농민이 영농자녀에게 농지 등을 2020년 12월 31일까지 증여하고 증여세 과세표준 신고기한까지 감면신청을 하는 경우 증여세를 감면해 줍니다. (5년간 1억원 한도)

그럼 이 증여를 어떻게 해야 세금을 줄일 수 있는지 그 절세법에 대하여 자세히 알아보겠습니다.

 

6. 사회복지 및 공익을 목적으로 하는 공익법인 등이 출연 받은 재산에 대해서는 증여세를 과세하지 않습니다.

 

7. 장애인이 증여 받은 금전, 부동산, 유가증권을 증여세 신고기간 이내에 자본시장법에 의한 신탁회사에 신탁하여 그 신탁의 이익 전부를 해당 장애인이 지급 받을 때에는 5억원 까지 증여세가 부과되지 않습니다. 또한 장애인 전용 보험상품에 가입하여 장애인이 보험금을 지급받는 경우에는 연간 4천만원까지 증여세가 부과되지 않습니다.

 

 

 

 

  증여받은 재산의 가액은 증여 당시의 시가로 평가하며 시가를 산정하기 어려울 때에는 아래 방법으로 평가합니다.

 

토지 및 주택 : 개별공시지가 및 개별(공동)주택각격

주탁 이외 건물 : 국세청의 기준시가

 

 그리고 증여세의 계산은 아래 수식과 같이 하시면 되는데, 이때  친족간의 증여시에는 공제금액이 있으니 공제 금액을 제하고 계산하시면 됩니다.

 

 

 

 

* 계부, 계모가 자녀에게 증여하는 경우 5천만원(미성년자는 2천만원)공제

* 수증자가 동일인으로부터 10년 이내에 증여 받은 적이 있다면 공제 금액은 공제받을 금액의 합계금액은 상기 공제금액을 한도로 합니다.

* 창업자금을 사전 증여시 증여세 과세 가액 30억원을 한도로 5억원을 공제한 후 증여세 특례세율(10%)를 적용합니다.

* 가업승계 주식 등을 사전 증여시 증여세 과세 가액 100억원을 한도로 5억원을 공제한 후 증여세 특례세율(10%, 과세표준 30억 초과분에 대해서는20%)를 적용합니다.

 

 

증여를 받은 사람은 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 안에 본인의 주소지 관할세무서에 증여세를 신고 및 납부하여야 하며, 이 기간 내에 신고를 하면 내야할 세금의 5%를 공제하게 됩니다.

신고를 하지 않거나 미달하게 신고하면 10~40%의 가산세를 더 물게 되며, 신고만 하고 납부를 하지 않으면 미나기간에 따라 내야 할 세금의 1일 0.03%를 가산세로 더 물리게 됩니다. 따라서 증여세의 신고 및 납부가 늦으면 늦을수록 더 많은 세금을 물게 됩니다.

 

양도세나 제산세와 마찬가지로 증여세도 납부할 세금이 많으면 부담을 줄이기 위해 아래와 같이 나누어 낼 수 있는 제도가 있으니 필요시 이용하시기 바랍니다.

1. 분할 납부

납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

 

납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 : 1천만원을 초과하는 금액.

납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 : 납부 할 세액의 1/2이하의 금액.

 

2. 연부 연납

납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우에는 세무서에 담보를 제공하고 각 회분 분납세액이 1천만원을 초과하도록 연부 연납기간을 정하여 매년 세액을 균등하게 나누어 낼 수 있는데 이를 연부 연납 이라고 합니다.

연부 연납 기간은 연부 연납 허가일 로부터 5년 이내로 할 수 있습니다.

 

연부 연납을 하려면 증여세 신고기한 또는 세금 고지서를 받은 경우에는 고지서에 기재된 납부기한 내에 관할세무서장에게 신고 후 허가를 받아야만 합니다. 단, 담보가 100%보증되는 경우에는 신청만으로도 가능합니다.(추 후 연부 연납 허가를 받은 세액에 대하여는 일정한 이자를 부담하여야 합니다.)

 

연부 연납시 제출해야 하는 서류(해당되는 서류만 준비하면 됩니다.)

증여세 과세표준 신고 및 자진납부계산서

증여재산 및 평가명세서

채무사실 입증서류

연부연납 허가신청서 및 납세담보제공서

기타 첨부서류(행정정보 공동이용 가능시 제출 생략 가능)

주민등록등본, 증여인과 수증인의 관계를 알 수 있는 가족관계등록부

등기부등본

토지대장등본

건축물관리대장 등 재산평가 관련 서류

 

증여세 관련 서식은 국세청 홈페이지에서 다운받아 사용 가능하니 필요시 홈페이지를 방문하시기 바랍니다.

 

다음시간에는 증여시 세금을 낮출 수 있는 증여세 절세에 관하여 자세히 알아보도록 하겠습니다.