부동산 기초 상식 "중개수수료 대응과 절약 방법"

  이번시간엔 지난 시간에 알아본 중개수수료와 각 케이스별 계산에 이어서 매매시 중개 수수료에 대하여 대응 하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

  우선 지난 시간에는 기본적인 중개수수료 계산 방법과 아래와 같이 다양한 케이스에서의 중개수수료가 어떻게 적용되는지 지난 시간에 알아보았습니다.

 

1. 주택과 비주택(토지등)이 한꺼번에 거래될 때의 중개수수료 요율.

2. 임대차 계약에서 다음 임차인을 구하는 과정에 발생되는 중개수수료 부담.

1) 임대차 계약 만료시 발생, 2) 계약기간 만기 도래 이전에 발생, 3) 묵시적 갱신 중 발생(자동 연장).

3. 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 중개수수료 요율.

4. 상가 매매와 임대시 발생되는 중개 수수료.

5. 분양권 매매시의 중개수수료 계산과 요율.

6. 매매와 임대차계약을 동시에 하는 경우.

7 합의에 의하여 임대인 혹은 임차인 측에서 중개 수수료를 모두 부담할 경우.

 

  혹시 읽지 않으셨다면 한번 읽어 보시면 부동산 매매시 도움이 되실 것 같습니다.

 

 

 

 

  그럼 본격적으로 실재 매매시 중개수수료 관련하여 대응하는 방법에 대하여 다뤄보도록 하겠습니다.

 

1. 부동산 거래 시 법정 중개수수료율 확인하기

  법정 부동산 중개수수료 상한요율과 최고 한도액은 어떻게 될지를 미리 확인하지 않으면 바가지를 쓰는 경우가 있으므로 꼼꼼히 챙기셔야 합니다.

  예를 들어 임대차 계약을 맺은 빌라의 전세값이 9,900만원이라면 상한요율 0.004%를 적용해 396,000원을 부담해야 하지만, 실제로는 최대 한도액인 30만원만 내면 됩니다. 반면 부동산 매매의 경우 주택 값이 5억원이라면 상한요율은 0.004%이지만 별도의 한도액이 없어 총 200만원을 부담해야 합니다.

  단, 상한요율은 중개사와 협의해 충분히 낮출 수 있는 부분이니 꼭 확인하여 필요 금액 이상으로 납부하는 일이 없도록 하셔야 하겠습니다.

 

2. 계약서 쓰기 전 중개수수료 협의하기

  법정 부동산 중개수수료율은 정해져 있지만, 통상 최대요율 내에서 중개인과 수수료를 협의할 수 있습니다.

  수수료 협상은 계약서를 쓰기 전, 매수자에게 조금이나마 협상력이 있을 때 조율하는 것이 나은데요, 집이 마음에 들어 덜컥 가계약부터 해버리면 주도권이 이미 넘어가 버리고 최고 요율을 부담할 가능성이 커지게 됩니다.

 

  특히 재개발 물건은 일반 주택보다 중개수수료를 비싸게 부릅니다.

  중개인이 조합원 물건을 확보하기 위해 일반 매물보다 더 많은 시간과 에너지가 필요하기 때문입니다. 특히 인기지역 재개발 물건은 중개수수료가 널뛰기 현상을 보이므로 반드시 거래하기 전 수수료를 합의 해두는 것이 뒤탈이 없을 것입니다.

  그리고 합의된 중개수수료는 중개업무가 마무리되는 '잔금 치르는 날' 지불하시기 바랍니다.

  중개수수료는 매도자와 매수자 사이에서 안전한 거래를 돕는 중개인에 대한 서비스 비용이므로, 가계약 또는 중도금만 치른 상태에서 수수료를 지급하는 것은 중개 서비스를 다 받지 못한 상태에서 주도권을 넘기는 것이기 때문입니다.

  매매계약 잔금을 치를 때 중개인을 통해 다시 한 번 등기부등본을 확인하고, 점유자가 집을 비워준 것을 최종 확인한 뒤 수수료를 지급 하셔도 되니, 조심 또 조심하시기 바랍니다.

 

3. 중개수수료 현금영수증 발급받기

  중개수수료 금액은 적게는 몇 십만원에서 몇 백만원까지 그 금액이 크기 때문에 통상적으로는 현금을 뽑아서 주거나 계좌이체를 해서 중개인에게 줍니다. 그렇지만 이 때 현금 영수증을 꼭 발급해주라고 요청을 하시기 바랍니다.

 

  중개업소는 현금영수증 의무 발행 업종으로 지정되어 있습니다. 따라서 10만원 이상 거래 시 소비자가 요청하지 않아도 사업주가 의무적으로 현금영수증을 발행해야 하고, 이를 위반하면 미 발급 한 거래대금의 50%에 해당하는 과태료가 부과됩니다.

  그러나 소비자가 이를 잘 모른다는 점을 악용해 현금영수증 발급을 거부하거나, 부가가치세 10%를 별도로 요구하며 현금영수증을 발급하지 못하도록 유도하는 중개사가 많습니다. 이는 명백한 불법입니다.

  만약 중개업자가 현금영수증을 발행해주지 않거나 그에 따른 금전적 보상을 요구한다면 국세청에 신고할 수 있으며, 신고자에게 미발급액의 20%를 포상금으로 지급하고 있습니다. 신고는 거래일로부터 5년 이내 국세청 홈페이지에서 <현금영수증 미발급 신고>도 가능하니 참조 바랍니다.

 

중개 업자입장에서 예들 들어 설명 드리자면, 업체에서 중개수수료 100만원에 대한 현금영수증 발급을 거부할 경우, 추징세액은 과태료 50만원(50%), 소득세 385,000원(38.5%), 가산세 154,000원(소득세의 40%)으로 총 1,039,000원입니다. 결국 100만원의 매출을 일으키고 104만원을 토해내는 것입니다.

 

이 현금 영수증을 끊게 되면 2가지로 금액을 절약할 수 있게 됩니다.

첫번째로는 직장인의 경우 연말정산 혜택을 받을 수 있습니다.

현재 연간 소득의 25%를 초과해 신용/체크카드/현금(현금영수증)을 사용한 경우, 초과한 금액에 대해 신용카드는 15%, 현금영수증은 30% 소득공제 혜택을 주고 있습니다. 따라서 중개수수료가 현금으로 잡히면 그만큼 환급액이 커지는 것입니다.

 

두번째로는 중개수수료 비용을 (현금)영수증으로 남겨 놓으면 보유한 주택을 팔 때 부담하는 양도세를 줄여주는 효과도 있습니다. 양도소득세를 산정할 때 중개수수료가 필요경비로 처리돼 내야 할 세금이 줄어들기 때문입니다.

(양도소득세에 관현 필요경비는 지난 양도소득세 관련 게시물을 찾아보시면 자세히 알아볼 수 있습니다.)

만약 현금영수증 발급이 껄끄럽다면 카드결제가 가능한 부동산 앱을 활용하는 것도 방법입니다. 최근 중개료 인하를 요구하는 목소리가 커지면서, 중개수수료뿐 아니라 월세까지 카드결제 가능한 매물이 늘고 있는 추세입니다.

 

4. 간이과세자 부동산 여부 확인하기

  부동산 사업자도 간이과세자와 일반과세자로 나뉘는데요, 간이과세자는 세금을 적게 내는 대신, 부가가치세(10%) 환급과 세금계산서 발행이 불가능하고, 일반과세자는 세금을 더 내는 대신 부가가치세를 환급 받을 수 있으며, 판매 대금보다 구매 대금이 많은 경우 환급 세액을 받을 수 있습니다.

 

  여기서 소비자가 기억해야 할 점은, 간이과세자 부동산이 훨씬 유리하다는 점입니다. 일반과세자로 분류된 부동산은 부동산 중개수수료에 10%의 부가가치세를 요구할 수 있지만, 간이과세자 부동산의 경우 부가가치세를 요구할 수 없기 때문입니다.

그러나 많은 일부 간이과세자 부동산은 소비자가 이러한 차이를 잘 모른다는 점을 악용해 부가가치세 10%를 포함시키기도 합니다. 따라서 같은 매물을 취급하는 부동산 중개업자라면, 처음부터 간이과세자로 분류된 부동산 중개업자를 고르고 부가가치세를 부담하지 않는 편이 좋습니다.

 

  사업자 과세유형은 중개인에게 직접 물어봐도 좋고, 국세청 홈페이지에서 <사업자등록상태조회>를 검색한 뒤 <사업자 과세유형/휴폐업 조회> - <사업자등록상태조회> 코너에서 부동산 사업자번호를 입력해 조회해도 됩니다. 사업자번호는 부동산 홈페이지 하단에서 쉽게 확인할 수 있습니다.

  일부 중개업체는 중개수수료를 깎아주는 대신 현금영수증을 발급하지 않을 것을 권하기도 하는데요. 문제는 '현금영수증 발급' 이유로 원래 내지 않아도 될 부가세 10%를 요구하는 사례가 있다는 것입니다. (연 매출 4,800만원 미만의 간이 사업자는 세금계산서를 발행할 수 없어 소비자에게 부가세 10%를 요구할 수 없습니다).

  따라서 계약 전 부가세 등을 포함한 중개수수료 총액을 미리 확인한 뒤 계약서에 명시해야, 뒤늦게 현금영수증을 요구해도 손해가 없습니다.

 

 

5. 부동산 반값 수수료, 정액제 수수료 활용하기

  요즘에는 아예 부동산 중개수수료를 반값에 제공하거나, 거래금액에 관계없이 건당 정액제로 운영하는 부동산 앱이 늘고 있습니다. 변호사, 출판사, 스타트업 기업들이 부동산 중개시장에 뛰어들면서 중개수수료 경쟁이 치열해진 탓인데,. 소비자 입장에서는 중개비를 줄일 수 있는 좋은 기회가 생긴 것입니다.

 

  부동산 앱 '집토스', 공짜방', '우리방' 등은 전·월세 매물을 거래할 때 집주인에게서만 중개수수료를 받고 있기 때문에 세입자 입장에서는 무료로 집을 구할 수 있고, 집주인은 시간 지체 없이 세입자가 빨리 구해진다는 장점이 있습니다. 그리고 '부동산 다이어트'는 거래금액에 관계없이 모든 부동산 수수료율을 0.3%로 못박아 놓았습니다.

 

  또한 변호사들이 만든 부동산 중개서비스 '트러스트부동산'은 거래금액이 아닌, 매물 건당 수수료 정액제를 운영하고 있습니다. 매매 및 전·월세의 경우 3억원 미만 매물은 45만원, 3억원 이상 매물은 99만원만 받습니다. 전용면적 84㎡의 7억원 아파트를 구입한다면 일반 중개업소에서는 350만원을 내야 하지만 정액요금을 이용하면 99만원입니다. 3배 이상 저렴한 비용으로 많은 금액을 아낄 수 있습니다.

 

  마지막으로 경쟁입찰 형식으로 중개수수료 인하를 유도하는 '복딜'이라는 앱도 있습니다. 집주인이 매물을 올리면 공인중개사가 경쟁 입찰에 참여하고, 이중 가장 낮은 수수료를 제시한 공인중개사가 중개권한을 따내는 시스템입니다. 평균 낙찰가율은 업계 평균 수수료 대비 약 70% 수준으로 알려져 있으니 필요하시면 이용하시면 좋겠습니다.

 

  지금까지 부동산 거래시 중개수수료에 대한 대응 방법과 절약할 수 있는 방법을 소개해 드렸습니다. 최근 서울 집값이 많이 올라 서민들의 부동산중개료 부담까지 커졌는데요, 위 방법들을 적극 활용하여 합리적이고 안전한 거래 하시길 바라겠습니다.