부동산 기초 상식 "임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제"

  오늘은 지난 시간에 알아본 종합부동산세에 이어 종합부동산세 합산배제에 대하여 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

  지난 시간 마지막에 합산배제에 대한 간략한 설명을 드린 것처럼 종합부동산세 합산배제란 임대주택이나, 사원용 주택, 미분양 주택, 토지 등 일정 요건을 갖춘 부동산에 대하여 종합부동산세를 면제해 주는 제도를 말하는 것입니다. 이 중에서 사원용 주택와 미분양 주택, 토지는 해당되는 분들이 많지 않기 때문에 이번시간에는 임대 주택에 대한 합산배제에 대하여 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

  합산배제에 대한 임대주택설명에 앞서 주택임대업이 어떤 것인지에 대하여 간략하게 설명 후 넘어가겠습니다.

 

 

[주택임대업의 범위]

 

  과세기준일 현재「임대주택법」 제6조 제1항 규정에 의하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 임대사업자 등록을 하고, 부업태를 “부동산업”(한국표준 산업분류표상 대분류, 코드번호 70), 부종목을 “부동산(매매및)임대업”(한국표준 산업분류표상 중분류, 코드번호 701)으로 사업자등록정정신청을 한 경우로서 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택에 대하여는 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 동법 시행령 제3조 제1항의 규정을 적용할 수 있는 것입니다.

 

 

 

  임대 주택에 대하여 흔히 빌려주는 주택은 다 똑 같은 임대주택이라고 생각하기 쉬운데, 합산배제에서 규정하고 있는 임대 주택은 아래와 같이 세분화되어 구분되어 있습니다. 그리고 각각 세부 경우에 따른 합산배제 요건도 다르게 적용이 되고 있습니다. 본인이 소유하고 있는 주택이 아래 경우에 해당되는지, 그리고 어떤 요건을 갖추어야 합산배제 혜택을 볼 수 있는지 자세히 알고 있어야 하겠습니다.

 

 

[합산배제에 해당하는 임대주택의 유형]

 

1. 기존 임대 주택

  임대사업자의 지위*에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 주택을 의미하는 것으로 지자체에 임대사업자등록이 되어있어야 합니다.(다가구특례주택은 세무서 사업자등록)

 

2. 건설임대주택(임대주택법 제2조 제2호에 따른 건설임대주택)

  임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 공공건설임대주택 및 민간건설임대주택을 의미합니다.

여기서 공공건설 임대주택은 국가 또는 지방자치단체 또는 국민주택기금에서 재정을 지원 받거나 공공택지에 건설 및 임대하는 주택을 뜻합니다.

 

3. 매입임대주택

  임대사업자가 기존에 임대하던 주택을 매입함으로 인해서 임대사업을 시작하게 되는 주택을 의미합니다. 이 때도 기존 임대주택과 마찬가지로 임대사업자 등록이 되어야 합니다.

 

4. 다가구 임대주택(다가구특례주택)

  다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 「임대주택법」 시행령 제6조 제1항의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에 해당하는 것으로, 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 보는 것입니다.

  이 때 임대사업자 등록 기준 호수는 건설임대 일 때는 2호이상, 매입임대 일 때는 1호이상 입니다.( 2008. 11. 26.공포)

 

5. 미임대 민간건설임대주택

  사용승인을 받은 날(건축법 제 22조) 또는 사용검사필증을 받은 날(주택복 제29조)부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내인 주택에 해당하는 주택입니다.

 

6. 리츠ㆍ펀드 매입임대주택(비수도권)

  부동산투자회사(부동산투자회사법 제2조 제1호) 또는 부동산간접투자기구(간접투자자산운용업법 제 27조 제3호))가 2008년 1월 1일부터 2008년 12월 31일까지 취득 및 임대하는 매입임대주택에 해당하는 임대 주택입니다.

 

7. 미분양 매입임대주택(비수도권)

  미분양주택으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택입니다.

* 주택법 제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008.6.10.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순으로 공급하는 주택

 

  위와 같이 임대주택의 유형에 대하여 자세히 알아보았습니다. 각 유형을 구분 지어 확인을 하는 이유는 처음 설명 드린 것과 같이 각 유형마다 합산배제를 위함 요건이 다르기 때문입니다.

  각 유형에 따른 요건을 아래 표와 같이 정리하여 보여드리도록 하겠습니다.

 

임대주택유형	주거전용면적	공시가격	주택 수	임대기간	지역
건설임대(공공,민간)	149㎡이하	6억원이하	2호이상	5년이상1)	특별광역시,도2)
매입임대	-	6억원이하	1호이상	5년이상	수도권
	-	3억원이하	1호이상	5년이상	비수도권
기존임대 (05.1.5 이전 임대)	국민주택규모3)이하	3억원이하	2호이상	5년이상	전국
미임대 민간건설임대	149㎡이하	6억원이하	-	-	-
리츠•펀드 매입임대4)	149㎡이하	6억원이하	5호이상	10년이상	비수도권
미분양 매입임대5)	149㎡이하	3억원이하	5호이상	5년이상	비수도권 (광역시,도)

* 주석

1) 건설임대주택은 사용승인ㆍ사용검사필증을 받은 날부터 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당주택 보유기간에 한정함) 동안은 계속 임대한 것으로 봄

2) 동일 특별시ㆍ광역시ㆍ도에 소재하는 주택별로 각각 합산

3) 전용면적이 85㎡(단, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍ㆍ면 지역은 100㎡) 이하

4) 2008.1.1일부터 2008.12.31일까지 취득 및 임대하는 주택

5) 2008.6.11일부터 2009.6.30일까지 최초로 분양계약 체결하고 계약금을 납부한 주택

 

위 표에서 기준이 되는 공시가격과 임대기간의 기산일 그리고 임대기간에 대한 특례에 대한 규정은 아래와 같습니다.

 

 

[공시가격 요건]

 

1. 기존임대주택 : 2005년도 과세기준일의 공시가격

2. 건설임대주택(택1) : 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날의 공시가격

⇒ 추가 취득한 임대주택은 당해 주택의 임대개시일의 공시가격

    최초 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격

3. 매입임대주택(택1) : 1호 이상의 주택의 임대를 개시한 날의 공시가격

⇒ 추가 취득한 임대주택은 당해 주택의 임대개시일의 공시가격

    최초 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격

4. 미임대 민간건설임대주택 : 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격

5. 리츠ㆍ펀드 매입임대주택 : 2008년 과세기준일 현재 공시가격

6. 미분양 매입임대주택(택1) : 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날의 공시가격

⇒ 추가 취득한 임대주택은 당해 주택의 임대개시일의 공시가격

    최초 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격

 

 

[임대기산일(임대사업자로서 임대한 기간의 기산일)]

 

1. 기존(건설)임대주택 : 2호 이상 주택의 임대를 개시한 날

2. 매입임대주택 : 1호 이상 주택의 임대를 개시한 날

3. 추가 취득한 임대주택은 당해 주택의 임대개시일

 

 

[임대기간 적용에 대한 특례]

 

1. 건설임대주택 : 사용승인ㆍ사용검사필증을 받은 날부터 임대의무기간 종료일까지 계속 임대한 것으로 봄

2. 상속 : 피상속인의 임대기간 합산

3. 합병ㆍ분할, 조직변경 : 피합병법인 등의 임대기간 합산

4. 공가 : 공가기간 2년 이내 임대기간 합산

5. 임대의무기간 충족으로 보는 경우 - 협의매수ㆍ수용, 건설임대주택 임차인 분양전환, 천재ㆍ지변 등

 

  2008년 2월 이전에는 세무서에 등록 된 사업자번호로 수입금액에 대한 세금을 성실히 납부 하였다면 임대사업자등록에 대한 인정을 해주었지만 지금은 별도로 임대사업자신고를 하여야 합니다. 따라서 합산배제 혜택을 받기위해서는 반드시 임대사업자등록이 되어있어야 합니다.

 

  지난 시간에 설명 드린 것처럼 종합부동산세의 과세 기준은 6월 1일 입니다. 따라서 임대사업자 등록도 6월 1일 이전까지 등록이 되어있어야 하는데, 그 처리 기간이 최대 5일 정도가 소요될 수 있으니 여유 있게 신고를 하여야 하겠습니다. 만약 6월 1일 이 후 임대사업자 요건이 갖추어 과세기준일에 신고를 할 수 없었다면, 종합부동산세 신고기간 종료일(12월 15일)까지 관할 관청과 세무서에 각각 임대사업자 등록을 꼭 해야 합니다. 이때도 처리 기간이 최대 5일 정도 이니 시간을 가지고 여유 있게 신고 하시기 바랍니다. 만약 시일이 급박해 신청하는 경우 합산배제 혜택을 못 받을 수 도 있습니다.

  그리고 추 후 합산 배제 적용을 받고 난 후에 요건 충족이 되지 않는게 확인되면 경감 받았던 종부세와 이자 상당의 가산세까지 합쳐서 납부해야 하니 꼭 배제 대상에 속하는지 확인 후 신청해야 합니다.