부동산 기초 상식 "종합부동산세"

  오늘은 재산세와 함께 부동산을 보유할 때 내는 보유세의 한 종류인 종합 부동산세에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

 

  부동산 세금 이야기 할 때 사람들이 종부세라고 흔히 부르고 있는데 정식 명칭은 종합부동산세 입니다. 이 세금은 지방자치단체가 부과하는 종합토지세 외에 일정한 기준을 초과하는 토지와 주택의 소유자에 대해서 국세청이 별도로 누진세율을 적용하여 부과하는 조세를 뜻합니다.

 

 

 

  종합부동산세 제도는 2005년 1월 5일 제정되었습니다. 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 하고 있는 것 입니다.

또한 상기 목적 외에도 종합부동산세를 도입한 것은 부동산투기 억제가 주 목적이기도 하였습니다. 그러나 현재는 그러한 목적 달성은 불투명한 가운데 오히려 과표상승에 따라 매년 세수가 급증하여, 세수확보 수단으로 전락하고 있는 실정입니다.

 

 

 

종합부동산세 = 과세표준(시가표준액 X 공정시장가액비율80%) X 세율-누진공제액

종합부동산세액 = 주택에 대한 종합부동산세액 + 토지에 대한 종합부동산세액

* 분리과세대상토지는 종합부동사세가 과세 되지 않습니다.

 

  시가 표준액은 매년 4월경 정부가 발표하는 공동주택 공시가격에 따라 산정되며, 6월 1일 현재 주택 및 토지분 재산세의 납세의무자로서 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지의 공시가격을 합산하여 그 공시가격의 합계액이 일정금액을 초과하는 경우에 그 초과분에 대해 부과되는 것입니다.

  보유세가 부과되는 과정은 1차로 부동산 소재지 관할 시, 군, 구에서 관내 부동산을 과세 유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 위의 각 유형별 공제금액을 초과하는 부분에 대하여 주소지 관할 세무서에서 종합부동산세를 부과, 징수 하고 있습니다.

 

 

 

  공동주택 공시가격은 인터넷의 부동산공시가격알리미를 통해서 확인 할 수 있으며, 홈텍스를 통해 소유 물건이 납부 대상 물건인지 확인 가능합니다. 그리고 납부시에는 인터넷을 통한 납부도 가능하며, 1,000만원 미만시에는 신용카드 납부도 가능하니 본인에게 유리한 납부 방법을 선택해서 납부 하면 되겠습니다.

 

 

  여기서 관심있게 봐야 될 점은 세금의 부과 기준일은 재산세와 같은 매년 6월 1일입니다.

  하지만 재산세와는 다르게 세대별 구분이 아니라 인별 구분으로 되기 때문에 부부가 각각 주택을 1채를 보유할 때에 재산세는 1가구 2주택에 해당되며, 종합부동산세는 1채로 해당이 되게 됩니다.

  따라서 만약 부부 공동 명의로 보유하게 된다면 각 개인에게 부과되는 주택의 가격은 1/2로 떨어지게 되므로 가격이 높은 부동산 같은 경우에는 공동명의로 한다면 세금을 낮추거나 안 낼 수도 있으니 부동산 매입시 어떻게 하는게 절세에 도움이 되는지 신중히 검토하시길 바랍니다.

 

  종합부동산세는 매년 11월 초순에 고지서가 발송되며, 12월 1일부터 15일까지 약 15일동안에 납부를 하여야 하며, 이때 납부를 하지 않게 되면 부과세가 더해져 더 많은 세금을 납부 해야 합니다.

* 신고 불성실 가산세 : 과소신고가산세 X 10%(부당과소신고 40%)

* 납부 불성실 가산세 : 무납부세액(미달납부세액) X 나부기한 다음날부터 고지일까지의 기간 X 1만분의 3

 

  이 세금은 재산세와 마찬가지로 납부 세금액이 500만원이 넘게 되면 분할 납부하는 것이 가능하고, 1,000만원이 넘을 시에는 물납도 가능합니다. 만약 분납 제도를 이용할 시 에는 납부 금액은 아래와 같이 분할이 가능하며, 기한은 기존의 12월 15일 까지 납부와 다음해 2월 15일까지 납부로 분할이 되니, 갑작스런 많은 세금으로 힘들 시 사전에 신청을 하여 분납할 수 있도록 하여야 하겠습니다. 이때 신청은 12월 15일 이전에 하여야 하며, 관할 세무서에 신청을 한 후 분할된 납부 고지서를 받아야 합니다.

 

* 500만원 초과 ~ 1,000만원 이하 : 500만원을 초과한 금액에 대하여 분납이 가능(납부금액 -500만원)

* 1,000만원 초과 : 세액의 1/2이하 금액에 대하여 분납이 가능

 

그리고 만약 종합부동산세 납부 관련하여 국세청이 통보한 내용이 사실과 다를 경우에는 12월 15일까지 별도로 신고 및 납부를 할 수 있으며, 과세대상 부동산 명세는 홈텍스를 통해 직접 조회하거나 관할 세무서에 요청하면 확인할 수 있습니다.

 

본인이 소유한 부동산이 종합부동산세에 포함되는 물건이라고 하더라도 감면 받을 수 있는 방법이 있는데요, 그것이 바로 고령자공제와, 장기보유특별공제 입니다.

 

* 고령자공제

만60세이상~만65세미만 = 10%

만65세이상~만70세미만 = 20%

만70세이상 = 30%

 

* 장기보유특별공제

5년이상 ~ 10년 미만 = 20%

10년 이상 = 40%

 

  본인이 상기 공제의 공제 대상에 되는지 꼭 확인 하고 세금 공제를 받으시면 좋겠습니다.

  그리고 상기 대상이 아니더라도 공제를 받을 수 있는데 그것이 바로 종합부동산세 합산배제 입니다.

  종합부동산세 합산배제란 임대주택이나, 사원용 주택, 미분양 주택, 토지 등 일정 요건을 갖춘 부동산에 대하여 종합부동산세를 면제해 주는 제도를 말하는 것입니다. 이 부분은 다음 시간에 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

  그리고 만약 사업자로 등록이 된 소유주라면, 종합부동산세를 낼 때 소득세에서 절세를 할 수 있는데 그것이 바로 노란우산공제 입니다. 이는 매년 5월 사업자의 종합소득세 신고시 최대300만원까지 소득소득공제를 지원하는 제도입니다. 신청은 중소기업중앙회 공제접수처(1566-3384)를 통해 가입방법 및 가입대상안내를 상세하게 받을 수 있습니다.

  단, 신청 할 때 주의할 점은 노란우산공제에 가입하게 되면 매달 5만원~100만원 사이의 납부금을 납부해야 하므로 어떤 것이 유리한지 여러가지 조건을 따져보고 가입하는 것이 좋겠습니다.

 

  마지막으로 최근 부자들에게 세금을 더 걷으라는 분위기가 흐르면서 각종 부동산세금에 대한 강화가 예상되고 있습니다. 그 중 대표적인 것이 다주택자들에 대한 양도세 및 보유세 강화 입니다. 특히 보유세 강화 중에서 종합부동산세의 과세 세율을 올리는 것이 검토되고 있습니다. 만약 이 것이 통과된다면 공시가격 상승과 더불어 이중으로 세금이 중과되는 효과가 발생 될 우려에 많은 부동산 소유자 분들께서 고민에 빠져 있습니다.

  소유하고 계신 부동산과 관련된 정책 방향이 어떻게 흐르는지 관심을 가지고 지속적으로 유리한 방향으로 선점을 하여 손해가 발생치 않도록 하여야 하겠습니다.