부동산 기초 상식 "취득세"

오늘은 취득세에 대하여 알아보는 시간을 가지겠습니다.

 

취득세는 매수자가 자산의 취득 시 내는 세금을 말합니다.

 

이 취득세는 부동산뿐만 아니라 차량, 기계장비, 항공기, 선박 등의 동산과 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권 또는 종합체육시설 이용회원권 등의 자산의 취득에 대하여도 그 취득자에게 부과하도록 지방세법에 명시 되어 있습니다.

 

 

취득세를 신고 및 납부 할 때에는 과세표준이 제대로 계산됐는지 꼭 확인해야 합니다. 과세표준은 취득세를 산출할 때 사용되는 금액으로 이 금액의 높고 낮음에 따라 세금도 달라지게 되는데요, 현재는 부동산을 거래 계약일로부터 60일 내 실거래가를 구청 등에 신고해야 하므로 취득세의 과세표준은 실거래가를 의미한다고 보시면 됩니다.

신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의하여 부가됩니다. 따라서 경매에서 낙찰 가격이 기준시가보다 낮으면 기준시가로 과세가 되는 것입니다.

하지만 취득가액이 50만원 이하인 때에는 취득세를 부과하지 않도록 명시 되어있습니다.

 

다음과 같은 몇 가지 특수한 경우에는 취득가액에 대한 신뢰성이 높다고 판단되어 취득자의 신고가액과 관계없이 사실상의 거래된 금액을 취득가액으로 간주 합니다.

 

● 국가·지자체 및 지자체 조합으로부터 취득 ● 외국으로부터의 수입에 의한 취득 ● 소송에 의해 확정된 판결문으로 입증된 취득 ● 법인의 장부에 의해 입증된 취득(신규 분양 아파트의 경우) ● 공매에 의한 취득

 

부과되는 취득세율에는 크게 표준세율과 중과세율로 구분이 됩니다.

 

표준세율은 지자체의 조례에 의해 기본세율(4%)으로 되어있지만 50%를 가감해 경기변동 상황을 반영할 수 있도록 되어있습니다. 만약 기본세율 4%에 탄력세율이 적용된다면 2~6%까지 취득세율이 변동할 수 있게 되는 것 입니다. 단, 주택의 경우에는 예외적으로 기본세율이 1~3%이므로 여기에 50%를 가감하면 1%의 경우 0.5~1.5%가 됩니다.

 

중과세율은 별장, 골프장, 고급주택 등의 사치성 재산과 수도권 내의 과밀억제권(서울, 인천)에서 본점 등의 사업용 부동산을 취득하거나 공장을 증설할 때 기본세율의 2배 등으로 과세할 수 있는 세율입니다.

 

취득세는 원칙적으로 취득한 날부터 60일 이내에 세액을 신고 납부하여야 하며 그 기간을 넘기거나 허위로 신고한 경우 가산세 또는 중가산세가 부가되니 꼭 잊지 마시고 기간 내에 납부 할 수 있도록 하십시요. (분할 납부나 상속에 의한 납부 기간 차이 등은 각 지자체에 문의하여 확인 바랍니다.)

 

l  무신고 가산세(납부 기한 내에 신고하지 않은 경우) = 납부 세액의 20% 가산세 l  과소신고 가산세(납부 기한 내에 신고 하였으나 금액이 다른 경우) = 납부 세액의 10% 가산세 l  사기 및 부정 신고(부정한 방법으로 신고 하거나 무시신고 한 경우)  = 납부 세액의 40% 가산세

 

위에 취득세는 취득 시기 이후 60일 이내에 납부 하여야 한다고 하였는데 이 취득 시기의 기준이 각 계약의 상황에 따라 약간씩 달라지니 본인의 계약이 아래 상황 중 어디에 적용이 되는지 확인 하고 대처하여야 하겠습니다.

 

 

 

일반적인 유상 매매의 경우에는 계약상의 잔금 지급일이 취득 시기가 됩니다. 하지만 계약상 잔금 지급일이 계약서에 명시 되지 않으면 계약일부터 6일이 경과되는 날이 취득 날짜로 간주 합니다. 그런데 취득일 전에 매수자가 등기 등록을 하였다면 그 등기일이 취득 시기가 되어 버립니다. 이 상황에서는 잔금이 지급되기 전에 이미 소유권이 매수자에게 이전되었다고 보아 그 시기를 앞당겨 정하는 것 입이다.

무상으로 취득한 경우에는 양도세와 마찬가지로 그 기준일이 증여는 증여일(증여 계약서를 작성한 날), 상속은 피상속인이 사망한 날(상속개시일)을 기준으로 취득 시기가 정해집니다.

재건축이나 재개발 조합원이 취득한 아파트의 취득 시기는 앞에서 본 것과는 조금 다릅니다. 조합원은 자신의 헌집을 헐고 집을 짓는 개념이 되기 때문에 보통 집이 완공된 시점을 기준으로 잡게 되고, 조합원이 아닌 일반 분양자는 신축이 아니라 돈을 주고 사는 것이므로 원칙적으로 잔금지급일(청산일)이 취득 시기가 되는 것입니다.

 

위에서 취득세의 기준이 되는 취득일에 대하여 알아보았습니다.

그렇지만 취득 목적이 공공의 이익을 위하거나 국가에 공헌한 사람 및 서민과 청년 지원 등 등 다양하게 취득세의 비과세와 감면이 지방세특례제한법에 의하여 적용이 되니 본인이 여기에 해당하는지 여부를 잘 살펴보시기 바랍니다.

 

2018년 현재 주목할 취득세 면제 사항으로는 2018년 12월 31일까지 한시적으로 적용하는 1가구 1주택의 서민 주택이 있는데요, 여기서 서민 주택이란 “연면적 또는 전용면적 40m² 이하인 주거용 건물 및 그 부속 토지”이며 그 “취득 가액이 1억 미만”인 것을 의미합니다. 2018년 내에 소형주택 및 아파트 매매 시 위 조건이 해당 된다면 취득세가 면제가 되니 참고 하는 것이 좋겠습니다.

 

마지막으로 계약서와 부동산 취득 시 발생된 영수증이나 송금증 등의 거증자료들(부동산 소개료, 취득시 부동산 이전 수수료나 세금, 내부 인테리어 비용등)을 다 모아두시기 바랍니다. 

이는 추 후 부동산 매도시 양도세 납부시 세금 금액 차감에 도움이 될 수 있기 때문입니다.

또한 부동산 매입시 부동산은 누구의 명의로 하느냐에 따라 다양한 세금 관계가 형성되니 이 부분을 잘 살펴보고 이득이 되는 사람 쪽으로 명의를 하는 것이 좋겠습니다. 특히. 부동산을 공동명의로 해 두면 돈이 더 들어가는 것은 아니나, 나중에 덕을 보는 경우가 상당히 많기 때문에 잘 이용해 볼 만합니다. 하지만 추 후 증여세 문제 등이 있을 수 있으니 매도시의 상황까지 다 경우에 넣어 신중하게 고려하시기 바랍니다.