부동산 기초 상식 "실거래가 와 다운계약, 업계약"

오늘은 실거래가 와 다운계약 그리고 업계약에 대하여 알아보는 시간을 가지겠습니다.

 

실거래가는 말 그대로 실제 거래가 되는 금액을 말합니다. 특이한 상황이 있지 않으면 보통 공시지가가 실거래가의 70프로 전후로 유지가 되는데요, 향 후 발전이 예상되는 지역에는 수요가 집중되기 때문에 실거래가와 공시지가의 가격차이가 크게 나타나게 됩니다.

 

정부가 2005년에 단기적으로는 부동산가격 급등을 진화하고 장기적으로는 부동산시장의 안정과 선진화를 위하여 내놓은 8.31 부동산 대책에 포함된 부동산 실거래가 신고제에 의하여 부동산 매매 계약을 체결한 날로부터 법으로 정해진 일정 기간(현행 60일 -> 30일로 개정 추진 중이니 계약 당시 확인 바랍니다.) 이내에 실거래가를 신고해야 합니다. 신고 대상은 토지ㆍ건물 등이며 부동산 매매계약 시 공인중개사는 물론 거래당사자도 실거래가 계약 내용을 부동산이 소재한 시ㆍ 군ㆍ구에 신고해야 합니다.

 

 

 

신고된 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr/)에 의하여 손쉽게 찾아볼 수 있습니다.

 

실거래가를 법으로 정하여 강제로 신고하게 하는 중요한 이유는 부동산 거래를 할 때 국가에 내게 되는 세금의 기준이 되고 투명한 부동산 거래 시장을 만들기 위함 입니다.

 

부동산을 구입하는 사람은 취득세와 등록세, 파는 사람은 양도 소득세, 그리고 보유하고 있는 사람은 보유세(재산세와 종합부동산세)를 내게 됩니다.

이중 부동산 취득세는 취득가액(실제 구입비용)의 1~3%정도를 내게 되며 양도 소득세는 구입했을 당시의 금액과 팔 때의 금액의 차이에 대하여 세금이 붙게 됩니다.

 

그렇기 때문에 한 때 세금을 적게 납부하려고 계약서를 위조하는 현상이 유행 한적이 있었는데, 그게 그 유명한 다운 계약, 업 계약입니다. 하지만 이것은 엄연히 불법이니 계약서를 위조하는 것을 하시면 안 되겟습니다.

 

 

 

실거래가격 신고를 하지 않거나 허위로 신고한 경우에는, 매도자ㆍ매수자 및 중개업자는 취득세 3배 이하의 과태료 처분을 받게 됩니다. 그리고 거래당사자가 중개업자에게 신고를 하지 못하게 하거나 허위 내용을 신고하도록 요구했을 경우에는 500만 원 이하의 과태료 처분을 받게 됩니다. 또한 중개업자가 거래계약서를 허위 기재하거나 이중계약서 등을 작성했을 경우에는 중개업 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지 처분을 받게 되며, 이후 조세범처벌법에 의한 조세 포털 혐의로 기소되는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 탈루세액의 3배에 해당하는 벌금형에 처해질 수 있으니 주의하여야 합니다.

 

하지만 불법인줄 알면서도 사람들이 왜 하는지를 알아야 유혹이나 피해를 피할 수 있으니 그 이유를 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

다운 계약서란 실제 거래 금액보다 금액을 낮추어 계약서를 만들고 신고한 것입니다. 이 것은 부동산 취득세를 낮추고자 할 때와, 매도시 양도 소득세를 줄이고자 할 때 사용하는 것입니다.

업 계약서란 실제 거래 금액보다 금액을 높게 하여 계약서를 만들고 신고한 것입니다. 업 계약서에서 금액을 올리는 이유는 추 후 부동산을 매각할 때 양도 소득세를 낮추기 위함 이며, 은행 대출 금액을 올리기 위함 입니다. 1가구 2주택 이상부터는 양도 소득세가 많이 붙기 때문에 이 금액을 낮추는 것이 취득세를 더 내는 것보다 이득인 경우가 있기 때문 입니다.

 

흔히 다운계약서는 매도자가 양도 소득세를 줄이기 위해 요청하는 경우가 많고, 업계약서는 매수자가 다음 매도시 양도 소득세를 줄이기 위해 그리고 대출을 받는데 유리하게 하기 위해 요청하는 경우가 많습니다.

하지만 간 혹 매도자가 업계약서를 요청하는 경우도 있는데, 그건 주변 땅값을 올리려고 하는 전문 부동산 업자들일 경우일 가능성이 크 구요, 중심지의 대단지 아파트 단지 같은 경우 아파트 주민들 자체적으로 거래 가격을 떨어트리고 싶지 않아 업계약서를 조건으로 거래하는 경우도 있습니다.

하지만 이 경우에는 단순히 세금 문제 때문에 업계약서를 쓰는 것과는 다르게 다음 계약에 영향을 끼치려고 가격을 부풀리는 것이라서 시세가 부풀려 있는지 모르고 계약하는 매수자들에게 직접적인 피해를 끼칠 수 도 있게 되는 것 이지요.

 

그리고 요즘 부동산을 거래하게 되면 거래에 부동산 업자가 2~3군데 끼고 하는 경우가 흔하게 발생 됩니다. 이 때 간혹 부동산 업자가 자기들 수수료를 금액 차이로 뺄 테니 업계약서를 하자고 종용하는 경우가 있기도 하는데, 이건 매수, 매도자 간의 합의로 올리는 것이 아니고 한쪽을 속여서 금액을 올려서 계약을 하자는 것 입니다. 물론 한쪽을 속여서 라도 부동산 거래는 합의에 의해 계약이 성사 되는 것이지만, 중계업자가 공정히 양쪽 중계를 하여야 하는 입장에서 자기 이득을 중간에 집어넣는 것은 잘못된 것 입니다. 그리고 당하는 사람 입장에서는 나중에 알게 되면 사기 당했다고 느낄 수도 있는 것 이구요. 이런 업자들은 추 후 부동산을 매도 혹은 매수 할 때도 똑같은 사기를 나에게 칠 수도 있으니 주의해야 하겠습니다.