부동산 기초 상식 "양도세(양도소득세) 면제 조건"

오늘은 지난 시간에 자세히 알아보았던 양도소득세 관련하여 양도소득세 면제 조건을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

흔히 1가구 1주택 소유주라면 양도 소득세가 면제된다고 간단하게 알고 계시는 분들이 많습니다. 하지만 이것은 일부는 맞고 일부는 틀린 이야기 입니다. 1가구 1주택 소유주라도 양도시 양도 소득세를 납부 할 수도 있습니다.

 

 

 

1가구 1주택 소유주가 양도소득세를 면제 받기 위해서는 아래와 같은 요건이 충족 되어야 합니다.

1) 2년이상 보유(8.2 부동산 대책 이후 소유하게 된 부동산은 2년 거주 요건까지 요구 됨).

2) 양도 당시 주택 가격(건물 및 부지 합계)이 9억원 이하 일 것.

3) 세대별로 1주택 소유일 시(세대 분리는 30세 이후 기혼자 일 때 인정하는 것이 원칙임).

 

상기 3가지 조건을 모두 갖추고 있다면 부동산 양도시 양도소득세를 면제 받을 수 있으며, 그 조건을 하나라도 충족치 못한다면 지난 시간에 설명 드렸던 양도 소득세 계산 방법에 의해 양도 소득세를 국세청에 납부 해야 합니다.

 

 

 

 

1가구 2주택 소유주 일 경우는 기본적으로 양도 소득세를 납부하도록 규정되어 있습니다. 하지만 부득이 하게 1가구 2주택 소유주가 된 경우가 발생될 수 있으므로, 그 예외사항을 아래와 같이 알려 드립니다.

 

1) 일시적 1가구 2주택 소유주가 된 경우.

이사 등의 이유로 기존 주택을 매도 하지 못하고 새 주택을 매수하게 된 경우 일시적으로 1가구 2주택 소유주가 될 수 있습니다. 이런 경우 부당하게 양도 소득세를 내게 되는 것을 막기 위해 양도 소득세를 면제해주고 있습니다. 하지만 기존 주택을 구입한 날짜로부터 1년이 지난 뒤에 새 주택을 구입하여야 하며, 새 주택 구입 후 3년 이내에 기존 주택을 매도해야만 양도 소득세 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 여기서 주의 할 점은 구입일로부터 1년이기 때문에 작년 말에 구입 후 올해 초에 새 주택 구입시에는 해당이 되지 않습니다.

그리고 기존 주택을 양도세 면제 기한 내에 판매하지 못한 경우에는 “양도세 회피 공매”를 이용하여 캠코에 기존주택 매각을 의뢰를 하면, 양도세 과세나 중과(50%) 대상에서 제외될 수 있으니 필요시 관심을 가져 볼만 합니다. 반대로 주택이 없을 사람들은 이 “양도세 회피 공매”를 이용하면 시중 가격보다 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 기회를 만들 수 있습니다.

 

2) 결혼으로 인하여 1가구 2주택 소유주가 된 경우.

결혼 전 각각 주택을 1채씩 소유하고 있다가 결혼을 하게 되면서 1가구 2주택이 되었다면, 결혼 후 5년 이내에 먼저 매도하게 된 주택에 한하여 양도 소득세 면제 혜택을 주고 있습니다. 이 떄 매도하는 주택의 보유기간이 2년을 넘어야 혜택을 받을 수 있습니다.

 

3) 직계존속 부양으로 인하여 1가구 2주택 소유주가 된 경우.

주택을 소유하고 있는 상태에서 60세 이상의 직계존속을 부양하기 위해 세대를 합칠 겨우 1가구 2주택이 되게 되는데요, 상기 2항과 마찬가지로 5년 이내에 먼저 매도하게 된 주택에 한하여 양도 소득세 면제 혜택을 주고 있습니다.

 

4) 상속으로 인하여 1가구 2주택 소유주가 된 경우.

주택 보유자가 상속으로 주택을 받게 된다면 1가구 2주택이 되게 되는데요, 기존에 가지고 있던 주택을 매도한다면 양도소득세 면제를 받을 수 있습니다. 여기서 주의 할 점은 상속 받은 주택을 먼저 매도하게 된다면 과세가 적용되어 1가구 2주택의 양도소득세를 납부해야 됩니다. 그리고 기존 주택의 보유 기간의 2년 이상, 매도가가 9억 이하가 되야지만 혜택을 받을 수 있습니다.

 

5) 취학이나 직장으로 인하여 부득이 1가구 2주택 소유주가 된 경우.

갑작스런 지방 발령이나 초등, 중등의 학업 및 1년이상의 요양 등을 목적으로 부득이 하게 기존 보유 주택이 있지만 수도권(서울, 인천, 경기도) 밖에 주택을 거래하게 된 경우, 부득이한 상황이 해소된 후 3년 내로 기존에 보유하고 있던 주택을 매도하게 된 경우 양도 소득세가 면제 됩니다.

 

6) 주택을 증여 받아 1가구 2주택 소유주가 된 경우.

기존 주택을 구입한 날로부터 1년 이후에 주택을 증여 받은 경우, 기존 주택을 증여받은 날로부터 3년 이내에 매도하게 되면 양도 소득세가 면제 됩니다.

 

7) 1가구 2주택 소유주가 임대사업자 등록을 한 경우.

본인이 실 거주한 주택 외에 나머지 한 채를 임대 사업장용 주택으로 등록 한 경우, 실 거주한 주택에 한하여 1가구 1주택 혜택을 받게 됩니다. 여기서 주의 할 점은 임대 사업 주택의 유지를 최소 5년이상을 하여야 하며, 기간을 채우지 못할 경우 면제 받은 양도 소득세만큼 납부하여야 합니다.

 

 

 

1가구 3주택 이상의 소유자들은 1주택 외에 임대 사업자용 주택으로 등록을 하고, 한 주택을 매도한 후 나머지 주택 중 한 채를 남기고 재 등록 하는 방법밖에는 없지만, 이는 시간이 매우 많이 필요하기 때문에 신중히 고려하여야 할 것입니다. 따라서 그나마 양도세를 적게 내기 위해서는 양도 차익이 적은 주택들을 우선적으로 매도 하여 보유 주택 수를 1가구 2주택으로 만든 후 상기 면제 조건 중 유리하거나 가능한 방향으로 진행을 하시면 되겠습니다.

하지만 예외적으로 일시적 1가구 3주택이 된 경우에는 양도세 혜택을 받을 수 있는데요, 그 방법은 3번째로 구입한 주택을 장기 임대 주택으로 등록하는 것 입니다.  장기 임대주택과 거주주택을 소유한 1세대가 2년이상 보유 및 거주한 주택을 먼저 양도 한다면 양도소득세를 비과세로 인정 해주기 때문입니다.