부동산 기초 상식 "공시지가"

오늘은 공시지가에 대하여 알아보는 시간을 가지겠습니다.

 

공시지가는 크게 ‘표준지 공시지가’와 ‘개별 공시지가’로 나뉘게 되며, 통상적으로는 ‘공시지가’는 ‘표준지 공시지가’를 의미합니다.

공시지가는 1989년 토지공개념이 도입되면서 행정자치부의 과세시가표준액, 국토해양부의 기준시가, 국세청의 기준시가, 감정원의 감정시가 등이 일원화되며 시작된 것으로서, 2005년 1월 14일 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률이 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률로 개정되어, ‘표준지 공시지가’로 되었습니다.

 

 

표준지 공시지가는 전국 2700만 필지의 토지 가운데서 대표성이 있는 50만 필지를 골라 산정하는데, 이는 토지보상금과 개별 공시지가의 산정자료로 이용됩니다.

표준지 공시지가는 감정평가사에게 조사·평가를 의뢰해 토지소유자와 시·군·구의 의견을 듣고 시·군·구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 공시하게 됩니다.

기준일은 원칙적으로 1월1일이며 예외적인 경우에 국토교통부 장관이 따로 공시기준일을 정할 수 있게 됩니다. 그리고 2000년부터는 전국 모든 지역에서 매년 일제히 지가조사를 하지 않고 지가 변동이 거의 없는 안정지역은 2∼3년에 1번씩만 조사를 합니다.

  

개별 공시지가는 양도소득세,·상속세,·종합토지세,·취득세,·등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금,·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용됩니다.

 

 

 

구분	표준지공시지가	개별공시지가
주체	국토교통부 장관	시ㆍ군ㆍ구청장
공시	매년 2월 말(공시가격 기준일은 1월 1일)	매년 5월 31일까지
평가방식	･ 거래사례비교법(원칙) ･ 수익환원법, 원가법	토지가격비준표(比準表) 적용 (표준지가격으로부터 추정)
효력	･ 토지 거래의 지표 ･ 개별토지가의 산정 기준 ･ 토지시장의 지가정보 제공 ･ 보상금 산정	･ 국세 및 지방세의 기준 ･ 각종 부담금의 부과 기준 ･ 국ㆍ공유재산 사용료, 대부료 산정을 위한 토지 가격

 

공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정 평가하는 기준이 되며, 공시지가 열람은 해당 표준지가 속한 시ㆍ군ㆍ구에서 가능합니다.

공시된 지가에 이의가 있는 토지소유자 및 법률상 이해관계자는 공시일로부터 30일 이내에 국토해양부장관에게 서면으로 이의를 신청할 수 있고, 국토해양부장관은 이의신청기간이 만료된 날로부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지해야 합니다.

 

 

시가를 산정하기 쉬운 아파트에서는 시가가 여러 세금 등의 기준이 되지만, 시가를 산정하기 어려운 일반 단독 주택이나 토지 등에서는 개별 공시지가가 예외적으로 그 역할을 하게 됩니다.

 

1. 상속세, 증여세액의 계산 시 상속 제산 가액이나 증여재산을 산정하는데 활용

2. 종합부동산세 산정 시 조합 합산 토지 가액 및 별도 합산 토지 가액에 활용

3. 제산세액의 계산 시 과세표준에 활용

4. 취득세액의 계산 시 과세표준에 활용

5. 등록면허세의 계산 시 과세표준에 활용

6. 개발부담금의 계산 시 개정시점지가에 활용

7. 개발제한구역 보전부담금 산정에 활용

8. 개발제한구역 내 매수대상토지 판정기준에 활용

9. 국 공유재산의 대부료, 사용료의 계산에 활용

10. 건강보험료 계산시 지역가입자의 부과 표준소득 파악 시 등급 산정에 활용

11. 교통사고 유자녀 등 지원 관련 지원 기준 적합여부 판단에 활용

12. 근로 장려금의 신청자격 기준에 활용

 

상기 예외적인 활용 이외에도 주택 임대 사업자 등록시 세제 혜택을 받을 수 있는 기준에 공시지가가 사용되기도 합니다.

세부적인 규정은 추 후 별도로 자세히 알아 보겠지만, 서울시의 준공공임대사업자 등록시 임대주택이 85제곱미터 이하 혹은 6억원(비수도권은 3억원)이하 인 주택에 세제 혜택을 주고있는데 여기서 기준이 되는 금액이 공시지가 입니다.