부동산 기초 상식 "양도세(양도소득세)"

오늘은 양도세에 대하여 알아보는 시간을 가지겠습니다.

 

양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 의미합니다.

 

즉 통상적인 매매 뿐만 아니라 부동산을 교환하거나 회사에 출자하는 등의 경우에도 모두 금전거래로 보고 양도소득세를 과세한다는 것입니다. 유상으로 이전 되는 것이기 때문에 증여나 상속을 통해 무상으로 자산이 이전되는 경우에는 양도소득세가 아닌, 상속세나 증여세가 부과됩니다.

 

여기서 부담부 증여(채무를 인수 조건으로 하고 증여하는 것)가 인정되는 경우에는 부담부 증여가액 가운데 일부가 양도에 해당하게 됩니다. 따라서 채무가 증여재산가액에서 빠지는 경우 채무에 상당하는 증여재산가액에는 양도소득세가, 채무 이외의 증여재산가액에는 증여세가 과세된다. 예를 들면 증여재산 2억 원 중 채무가 5,000만 원 포함되어 있다면, 5,000만 원에 대해서는 양도소득세, 나머지 1억 5,000만 원에 대해서는 증여세가 과세된다는 것이다.

 

 

양도소득세는 재정수입 확충보다는 부동산 투기 억제 목적으로 신설된 측면이 강합니다. 1967년 11월 29일 법률 제1972호로 제정 공포되어 1968년 1월 1일부터 1974년 12월 31일까지 투기억제세라는 명칭으로 토지만을 과세대상으로 하였으며, 적용대상지역도 서울 등 대도시와 부동산투기가 심한 일정지역에 한하여 적용하였습니다. 그 후 1975년부터 소득세법상의 양도소득세라는 명칭으로 변경하여 현재에 이르게 되었습니다.

 

과세 대상으로는 아래와 같습니다.

토지와 건물	부속 시설물과 구축물 포함
부동산 권리	• 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권 등) • 부동산을 이용할 수 있는 권리(지상권, 전세권 등)
주식·출자지분	• 상장법인(또는 협회등록법인) : 대주주의 거래분과 장외거래분 • 비상장법인의 주식 : 모두 과세
기타 자산	• 특정 주식(부동산 과다 법인의 주식, 골프 등 업종 영위 법인의 주식 등) • 골프, 헬스클럽, 콘도미니엄 회원권 • 토지, 건물, 부동산 권리와 함께 양도하는 영업권

* 거주자는 소득세법에 따라 양도소득에 대한 납세의무를 지지만 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 등은 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니합니다

 

양도세를 신고할 때는 ‘양도소득 금액 계산 명세서’와 ‘양도소득 과세표준 신고 및 자진 납부 계산서’를 다음의 첨부서류와 함께 제출하면 됩니다.

● 토지 및 건축물 대장(인터넷에서 발급 가능, 제출 생략 가능) ● 토지 및 건물 등기부등본(인터넷에서 발급 가능, 제출 생략 가능) ● 취득시 매매계약서 사본과 매매 대금 영수증 ● 취득세 등 영수증 ● 자산의 가치를 증가시키는 지출액(개량비 등) 영수증 ● 필요경비 명세서 ● 감면 신청서(감면이 있는 경우)

  

양도세 계산은 다음과 같습니다.

과세 표준액(양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제 - 양도소득 기본공제) * 해당 세율 – 누진공제액

 

양도가액	양도자와 양수자간에 실제로 거래한 금액 * 1985.1.1. 이전에 취득한 것이고 취득가액을 알수 없으면 1985.1.1. 의 기준시가를 기준으로 취득가액을 환산하여 계산함
취득가액	그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
필요경비	취득이후 가치증가의 비용,양도관련 직접지출비용 * 필요경비로 인정 되는 것들      취 등록세, 공인중개사중계비, 베란다 확장 및 보일러 교체 등 자본적 지출, 세무신고 비용,     계약서 작성 비용, 공증 비용 * 필요경비로 인정 안 되는 것들     도배공사비 싱크대 교체 등 수리비 성격, 이자, 위약금, 연체이자
양도차액	양도가액에서 취득가액등 필요경비를 공제한 금액
양도소득기본공제	인별,자산별로 년간 250만원 공제.
장기보유특별공제	보유기간에 따라 특별히 추가 공제가능 금액.

 

 

2018년 개정 양도소득세율

구 분	과세표준액	기본세율	누진공제액	적용시점
등기 후 ~ 2년 이상 보유 시	1,200만 이하	6%	0	2014.01.01
	1,200만 초과 ~ 4,600만 이하	15%	108만
	4,600만 초과 ~ 8,800만 이하	24%	522만
	8,000만 초과 ~ 1억5,000만 이하	35%	1,490만
	1억5,000만 초과 ~ 3억 이하	38%	1,940만	2018.01.01 (조정 및 신설)
	3억 초과 ~ 5억 이하	40%	2,540만
	5억 초과	42%	3,540만
조정대상지역 (조합원 입주권은 포함이나, 양도시엔 미적용)	1세대 2주택	위 기본세율 +10%	장기보유특별공제 배제	2018.04.01
	1세대 3주택 이상	위 기본세율 +20%
	아파트분양권 전매	보유기간 관계없이   50%		2018.01.01
단기보유	1년 미만 주택. 조합원입주권	40%	조정대상지역10% 추가과세	2014.01.01
	2년 미만 주택	6 ~ 42%
일반 부동산	미등기양도 = 70%		장기보유특별공제 배제
	1년미만 =50%, 2년미만 =40%
비사업용 토지	기본세율 + 10%  = 16 ~ 52%  적용		장기보유특별공제 적용 2017.01.01

위 표에서 표시된 입주권의 기준일은 다음과 같습니다.

조합원의 입주권이 끝나는 시점은 완공일(사용검사 필증 교부일 또는 사실상 사용일이나 사용승인일)의 전날입니다. 조합원은 자가 건설의 취득 유형에 해당하기 때문입니다.

일반 분양자는 유상 매매 형식이므로 잔금을 청산하기 전날까지가 권리인 분양권에 해당합니다. 다만, 아파트가 완공되기 전에 잔금이 청산되면 미완성된 자산의 취득에 해당하므로 완공 전날까지를 분양권으로 보게 됩니다.

 

투기지역.투기과열지구.조정대상지역

투기지역	서울 (강남,서초,송파,강동,용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서),세종
투기 과열 지구	서울( 전 지역), 세종, 과천 + 경기도 성남시분당구, 대구광역시 수성구
조정대상지역	서울특별시	전지역
	부산광역시	해운대구.연제구.동래구.남구.부산진구 및 수영구.기장군
	경기도	과천시.광명시.성남시.고양시.남양주시.하남시 및 화성시(반송동.석우동.동탄면 금곡리.목리.방교리.산척리. 송리.신리.영천리.오산리.장지리.중리.청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다.
	기타	신행정수도 후속대책을 위한 연기.공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법 제2조 제2호에 따른 예정지역

 

장기보유특별공제율

 

보유기간	1세대1주택	다주택	건물.토지	비 고
			조합원입주권
3년이상 ~ 4년미만	24%	10%	10%	조합원입주권을 양도하는 경우엔 관리처분계획인가 전의 양도차익에 대하여 장기보유 특별공제를 적용 [2013.01.01.개정]
4년이상 ~ 5년미만	32%	12%	12%
5년이상 ~ 6년미만	40%	15%	15%
6년이상 ~ 7년미만	48%	18%	18%
7년이상 ~ 8년미만	56%	21%	21%
8년이상 ~ 9년미만	64%	24%	24%
9년이상 ~ 10년미만	72%	27%	27%
10년이상	80%	30%	30%
건물.토지.조합원입주권의 보유기간이 10년이었던 것이 2019년 1월 1일부터는 15년에 6 ~ 30%로 변경 적용됨
*준공공임대주택 : 10년이상 계속 임대한후 양도한 경우 70%공제(8년 이상은 50%)
*장기 임대 주택 : 6년이상 임대한후 양도 하는 경우 2%공제하며,매년 2%씩 증가하여 10년이상은 10%공제

 

 

상가의 경우는 실거래가로 양도세를 신고해야 하지만, 이 경우 임대 소득 계산 시 비용으로 처리된 상가 건물의 감가상각비는 취득가액에서 차감된다는 점에 주의해야 합니다. 이렇게 되면 양도차익이 늘어나 세금이 커지게 되기 때문입니다. 계산 방법은 주택과 거의 유사하나, 상가빌딩에 대해서는 중과세 세율이 적용되지 않습니다. 따라서 보유 기간에 따라 1년 미만 50%, 1~2년 미만 40%, 2년 이상 6~38%의 세율이 적용됩니다.

※ 임대사업자가 설치한 인테리어는 건축물이 아닌 비품에 해당하므로 양도세 신고 시 취득가액으로 인정받지 못합니다.

 

이번 시간엔 양도세에 대하여 자세히 알아보았습니다.

다음 시간엔 양도세의 면제 조건(1가구 1주택, 1가구 2주택) 과 어떻게 절세를 해야 할 지에 대하여 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.