부동산 기초 상식 "용적률"

용적률은 건폐율과 함께 건축 밀도를 나타내는 대표적인 지표로서 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용되고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

용적률=건축물 바닥면적의 합계/대지면적×100

 

 

용적률은 대지 내 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율을 뜻하지만 여기에 지하층의 바닥면적은 포함시키지 않으며, 또 지상 층의 면적 중에서 주차용으로 쓰는 것, 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적도 포함시키지 않습니다.

예를 들어 설명하자면, 바닥 면적이 80평인 건물을 지하1층, 지상 4층으로 짓고 1층 전체를 주차장으로 만들었다고 하면, 이 건물의 연면적은 400평(80평×5개층)이 되어야 하나, 용적률 산정 시 지하층과 주차장을 제외하므로 240평이 되는 것 입니다.

 

용적률은 건축법과 국토의 이용 및 계획에 관한 법률에 규정하고 있지만, 구체적인 개별토지의 용적률은 해당 지방자치단체가 도시계획조례로 정해 놓았으므로 실제 용적률을 알아보려면 해당 자치단체의 조례를 보아야 합니다.

 

 

 

또한 대지내 공지, 보행공간조성, 공개공지 확보, 공공공지의 기부채납 또는 임대주택의 건설 등, 도시계획사업에 따른 사업자의 공공기여를 유도하기 위해 용적률에 대한 완화 내지 인센티브를 부여하는 방안 등도 법규 및 조례를 통해 시행되고 있습니다.

 

지구단위계획에서는 기준용적률, 허용용적률, 상한용적률을 정해 놓고 적용하고 있으며 이는 [건축법]상의 용적률의 개념을 세분한 것으로 [서울특별시 도시계획조례 시행규칙] 에서 다음과 같이 정의되고 있습니다.

 

기준용적률	지구단위계획구역에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 [서울특별시 도시계획조례]의 규정에 따른 용적률의 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률.
허용용적률	지구단위계획을 통하여 정해지는 용적률로서 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률.
상한용적률	건축주가 토지를 공원·광장·도로·하천 등의 공공시설로 기부채납(寄附採納)하거나 또는 설치·조성하여 기부채납하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률.

* 기준용적률, 허용용적률, 상한용적률의 기본 개념은 용적률에 대한 인센티브가 적용되는 다른 경우에도 동일하게 적용되며, 세부적인 산출식 등은 해당 지침 등을 따릅니다.

 

 

 

 

 

건물을 지을 시 땅에 대한 정보(지역·지구)를 알게 되면 개략적으로 건축 가능 규모를 가늠해 볼 수 있습니다. 이 땅에 대한 정보는 토지이용계획 열람을 통해 알 수 있는데, 이는 토지 이용 규제 정보 시스템 (LURIS: Land Use Regulation Information System)을 활용하면 됩니다.

 

용적률이 높을수록 대지면적에 비해 건축물 연면적의 비율이 높다는 뜻이며, 용적률이 높다는 것은 그 만큼 건물을 높게 지을 수 있다는 말입니다. 그러므로 용적률이 높은 토지가 낮은 대지에 비해 가격이 높으며, 재개발이나 재건축 사업의 경우 용적률이 클수록 분양물량이 증가해 투자수익이 높아집니다.