부동산 기초 상식 "주택 임대사업에 대한 세금"

  이번시간엔 주택을 임대시 납부하여야 하는 세금에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

  주택임대사업을 하고자 하는 자는 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 합니다. 사업자등록은 임대주택의 소재지를   사업장으로 해야 하는 것이나, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조의 규정에 의하여 지방자치 단체장에게 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 사업자등록신청을 할 수 있습니다.  

  만약 관할 세무서에 사업자등록을 신청할 때는 신청서에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 ‘임대사업자등록증’사본을 함께 제출하여야 합니다.

 

   주택임대소득도 사업소득으로서 원칙적으로 모두 소득세 과세대상이나, 아래와 같이 국민의 주거생활 안정을 위해 일부 주택임대소득에 대하여는 비과세를 적용합니다.

 

첫 번째로 1채의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득 입니다. 다만, 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 기준으로 소득세법 제99조에 따른 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득인 경우에는 과세합니다.

 

두 번재로 주택의 수가 1채를 초과하더라도 총수입금액의 합계액*이 2천만 원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정)은 비과세됩니다.

* 해당 과세기간에 발생하는 주택임대소득이 2천만 원 이하의 경우, 2019년 1월 1일 이후 발생분에 대하여는 분리과세가 적용됩니다.

 

  여기서 주택의 범위와 계산은 아래와 같습니다. 

 

 

 

 

 주택 임대시 임대인의 수입 금액은 크게 임대료와 간주임대료 이렇게 2가지로 나누어지고, 아래 표와 같이 해당 과세 대상인 부분에 대하여 세금이 산정 됩니다.

 

 

1) 임대료 : 월세 등의 임대료 및 청소비·난방비 등의 유지관리비

 

2) 간주 임대료 : 주택을 대여하고 보증금 및 전세금 등을 받은 경우에는 3주택(소형주택*은 제외) 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우에 다음의 방법에 따라 계산한 간주임대료를 총수입금액에 산입합니다.

* 1호(戶) 또는 1세대당 면적이 60제곱미터 이하인 주택으로서, 해당 과세기간의 기준시가가 3억 원 이하의 주택을 말합니다.

 

 

  마지막으로 국민의 주거생활 안정을 위한 민간 임대주택 공급의 활성화를 위해 일정요건을 충족한 소형주택 임대소득에 대하여 세액감면 혜택을 적용 하고 있습니다. 이 때 세액을 감면 받기 위해서는 임대업자는 사업자 등록이 되어있어야 하며, 해당 관할청에 임대사업등록이 되어 있어야 합니다.

 

  이 때 요건에 맞는 주택을 일정기간 이상 임대를 하게 되면 세액을 감면 받을 수 있는데, 크게 기업형 임대주택, 공공 임대주택, 단기 임대주택 이렇게 3가지로 구분 지을 수 있습니다.

  이 부분에 관해서는 다음시간에 자세히 알아보도록 하겠습니다.