부동산 기초 상식 " 장기 임대주택에 관한 세부 사항과 세금혜택"

  이번시간에는 임대주택 등록방법과 이에 따른 혜택 그리고 전체적인 절세방향을 살펴보도록 하겠습니다.

임대주택사업자 등록관련
  단독 또는 공동주택을 1호(1세대)이상 소유하거나, 분양.매매.건설 등을 통해 주택을 취득하게 된 사업자는 사업자 주소지의 시.군.구청(주택과)을 방문하거나 렌트홈 포털(www.renthome.go.kr)을 통해 신청하시면 됩니다. 만약 2인 이상의 소유주인 공동명의 주택의 경우에는 시군구 관할청에서 공동명의등록증을 발급받은 후 이를 가지고 세무서에 가셔서 처리하시면 되겠습니다.

  신청시에는 매매계약서와 본인확인 신분증만 지참하면 되고 임대를 이미 개시한 경우 임대차계약서를 추가로 가져가야 하는데, 이 때 임대차계약서는 반드시 표준임대차계약서를 사용하여야 합니다.

  임대사업자는 임대차기간, 임대료 등 임대차계약에 대한 사항을 계약 체결일로부터 3개월 이내에 사업자 주소지 또는 임대주택 소재지 시군구청에 신고(방문 또는 인터넷)하여야 하고, 신고한 사항이 변경되는 경우에도 3개월 이내에 변경신고를 하여야 합니다.

 

임대 주택사업자와 관련된 법령으로는 [민간 임대 주택에 관한 특별법](이하 민특법)과 [소득 세법 시행령](이하 소득법), 그리고 [조세 특례 제한법](이하 조특법)이 있습니다.

 

  이 중 민특법은 재산세와 관련이 있으며 소득법과 조특법은 양도세와 관련이 있는 법률이라고 보시면 됩니다. 만약 소유주가 민특법 상의 혜택만을 원하시면 시군구청에만 등록을 하시면 되지만, 소득법과 조특법 상의 혜택도 원하시면 세무서에도 반드시 같이 등록을 하셔야 합니다. 18.4월부터는 임대인이 지자체에 임대사업자 등록을 신청할 때 임대인의 희망에 따라 자동으로 세무서에도 등록 신청하는 시스템이 도입되어 세무서에 방문을 하지 않고도 등록이 가능합니다.

 

임대주택 유형 및 종류

  일반적으로 임대주택의 등록이 제한되는 주택의 유형은 없으나, 세금 혜택이 큰 장기 임대와 준공공임대주택에는 그 크기나 가격의 제한이 있습니다. 이 것은 아래에서 계속 알아보도록 하겠습니다. 그리고 본인 거주 주택(다가구 제외), 무허가 주택, 비주거용 오피스텔* 등의 경우 에도 등록이 제한됩니다.
*오피스텔의 경우 전용면적이 85제곱미터 이하이면서 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 주거용만 등록이 가능

 

  시.군.구청에 임대주택등록 신청시 임대주택사업자 종류를 결정하여야 하는데 크게 구분하면 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분하고 기업형은 100호 이상, 일반형임대사업자는 1호 이상 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자 입니다. 민간임대주택은 다시 의무임대기간에 따라 단기임대주택과 준공공임대주택으로 구분됩니다.

 

＊기업형임대주택 : 기업형임대사업자가 8년이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택

＊준공공임대주택 :  일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택

＊단기임대주택 :  일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취  득하여 임대하는 주택

 

 

임대주택등록시 요건과 혜택

  보통 임대주택으로 등록과 절세가 가능한지 알아본다는 것은 소득법, 조특법 상의 주택에 해당하는가를 의미하는 것이지, 민특법상의 주택에 해당하는지를 알아보는 것이 아닙니다. 그 이유는 양도세가 금액이 커서 중요하기 때문이며, 재산세 등은 양도세에 비하여 금액이 작기 때문입니다. 그렇지만 이번 시간엔 종합적으로 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

  공동임대주택을 최초분양 받아 지자체에 주택임대사업자로 등록하면 면적에 따라 취득세, 재산세등 지방세를 감면 받을 수 있습니다. 또한 등록된 임대주택에 대해서는 보유기간 동안 발생하는 소득세를 단기임대주택(4년)으로 등록한 경우 30%, 준공공임대주택(8년)으로 등록한 경우에는 75%까지 감면해줍니다. (2018년까지 2,000만원 이하의 소규모임대소득에 대해서는 비과세)

 

  그 외에도 준공공임대주택으로 등록하고(2018.3.3.1. 이전 등록한 경우 5년) 8년이상 임대한 경우 종합부동산세를 합산 배재 받을 수 있습니다. 이 혜택을 받으려면 매 년 9월 16일~9월 30일까지 종부세 합산배제 신고를 하셔야 합니다.
(한 번 합산배제 신고하면 그 다음해부터는 자동으로 합산배제되므로 신고할 필요는 없으나 가끔 합산배제가 누락되는 경우가 있으므로 합산배제 여부 확인해 봐야 함)

 

  그리고 임대주택으로 등록하면 거주주택뿐만 아니라 해당 임대주택에 대해서도 각종 양도소득세비과세 및 감면을 적용 받을 수 있는데, 장기임대주택을 등록 후 5년 이상 임대하게 되면 2년 이상 거주한 거주주택을 먼저 양도하더라도 비과세 받을 수 있습니다. 그리고 만약 임대주택을 양도하게 된다면 5년을 넘어 6년을 넘는 보유기간부터 장기보유특별공제를 2%씩 추가해 10년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 10% 추가공제 받을 수 있게 됩니다. 즉, 종전의 30% 공제에서 40% 공제까지 받을 수 있는 것입니다.

 

  그래서 처음부터 준공공임대주택으로 등록하고 8년 이상 보유하였다면 장기보유특별공제를 40%, 10년 이상 보유하였다면 70%를 공제 받을 수 있게 되는 것입니다. 또한 아니라 준공공임대주택으로 등록한 후 10년 이상 임대하였다면 아예 양도소득세를 100% 감면 (농특세20%과세)해 줍니다.

 

  이와 같이 장기임대주택으로 등록하면 다양한 혜택을 얻을 수 있으나 이런 혜택을 받기 위해서는 앞서 살펴본 사업자등록 외에도 아래 다양한 요건이 필요하니 혜택별로 그 요건을 살펴보아야 할 것입니다. 특히, 지자체에 하는 임대주택유형별 보유기간과는 별개로 세금감면혜택별로 준수해야 하는 의무임대기간이 있으니 혼동하지 않도록 주의해야 하겠습니다.

 

구분	요건			비고
	면적요건	가액요건	의무임대기간
취득세등 면제및 감면	85㎡이하	없음	4년, 8년	임대목적공동주택
임대소득세감면	85㎡이하	기준시가6억이하	4년(8년)	소득세30%(75%)
종부세합산배제	없음	기준시가6억이하 (비수도권3억원)	5년 (‘18.4.1~8년)	9월말배제신청
양도소득세중과배제	없음
거주주택비과세특례	없음		5년	주택수제외
장기보유특별공제추가	없음		6년부터	2%~10%추가공제
준공공임대주택 양도세과세특례	85㎡이하	없음	10년이상	장특공50%(70%)
			8년(10년)
건강보험료 감면	없음	없음	4년(8년)	연2000만원이하 40%(80%)

 

 

 위의 표를 보시면 소득법, 조특법의 장기임대(5년)는 가격 제한(수도권 6억, 비수도권 3억 이하)만이 있고, 준공공임대(8년)는 면적 제한(전용 면적 85제곱미터 이하)만이 있다는 것을 알 수 있습니다.

따라서 소형 평수이면서 가격이 높은 주택도 민특법의 준공공임대주택 및 소득법, 조특법의 준공공임대주택으로 등록이 가능하게 되어 있습니다.

  따라서 서울의 85제곱미터 이하면서 비싼 주택들을 장기 임대나 준공공임대주택으로 등록을 하고, 서울의 6억 이하면서 면적이 넓은 주택을 거주주택으로 한다면 추 후 매도 시 많은 세금을 절약할 수 있을 것 입니다.

 

 

의무임대기간과 임대료 인상제한 준수

  원칙적으로는 등록 임대주택의 임대의무기간 내 매각은 금지되며, 무단을 매각시에는 과태료(주택당 최대 1천만원)가 부과됩니다. 그렇지만 지자체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자(임대사업자로 등록예정인 경우도 포함)에게는 포괄승계조건으로 양도할 수 있고, 양도허가를 받은 경우에는 일반인에게도 양도가 가능합니다. 다만, 이는 과태료부과를 면제해 줄뿐 기존에 혜택을 받았던 세금감면분에 대해서는 추징을 당하니 유의하여야 하겠습니다.

 

* 위에서 언급한 양도허가는 임대사업자가 2년 연속 적자, 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름, 재개발.재건축 등의 경제적 사정이 발생할 경우 지자체에 양도허가 신청 가능하고 그간에는 임대사업자 등록시 처음에 선택한 임대주택 유형을 중간에 변경하는 것이 불가능하였으나, 지난 9월 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 개정을 통해 임대의무기간이 4년인 단기임대주택을 임대의무기간 8년인 기업형 또는 준공공 임대주태긍로 변경을 허용하였습니다. * 8년 장기임대로 변경할 경우 잔여기간 동안은 8년 동안은 8년 등록임대주택 기준에 따라 재산세, 임대소득세 감면, 종합부동산세 합산배제 등 헤택을 적용 받을 수 있습니다.

  등록된 임대주택은 임대의무기간 동안 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한됩니다. 이때 연 5% 임대료 제한은 1년마다 5%가 아닌 재계약시 5% 제한이고, 임차인이 바뀌는 경우 기존 임대료 금액을 기준으로 5%인상 제한을 받으니 임대차계약 및 갱신시 유의하여야 하겠습니다. 임대료 5% 상한 위반 시 5백만원 과태료(주택당 최대 오백만원)가 부과됩니다.

 

  위 내용을 전체적으로 살펴보면 임대주택 등록 특히, 준공공임대주택으로 등록하는 경우  다양한 세금혜택을 누릴 수 있게 되어 있습니다. 하지만 이에 따른 의무 즉, 임대기간 준수나, 임대료 인상제한, 각종 신고의무 등이 수반됩니다. 다음 시간에는 세금 혜택이 큰 준공공임대주택에 관하여 더 자세히 알아보고 절세할 수 있는 방법을 찾아보도록 하겠습니다.