부동산 기초 상식 "LTV"

이번 시간에는 LTV (Loan to Value Ratio, 주택담보대출비율, 住宅擔保貸出比率에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

LTV란 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 의미하는 것입니다. 만약, 주택담보대출비율이 70%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 2억 1천만원(3억×0.7)이 되는 것입니다. 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는 가의 비율을 말하며, 이 때 담보가치는 국세청의 기준시가, 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가금액, 한국감정원 시세의 시세 중간가, KB부동산 시세의 일반거래가 중 한 가지를 적용합니다.

 

하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 보통입니다. 그 이유는 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매 처분하는 경우에 대비하여 방 1개당 소액임차보증금을 빼고 대출해 주기 때문입니다. 이는 주택임대차보호법에 따라 세입자에게 우선권이 주어지기 것과 관련 있습니다.

 

주택임대차보호법이란 세입자들의 집을 빌리는데 지불한 임차보증금을 민법상의 특별법으로 보호하는 제도. 경제적 약자인 임차인이 민법으로 보호받기 어려운 권리를 보호해줌으로써 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위해 도입됐다. 주택임대차보호법이 있기 전 임차보증금은 단순한 차용증 수준이었기 때문에 임차한 주택이 경매로 매각되는 경우 보증금을 보호받기 어려웠다. 그러나 주택임대차보호법이 시작된 이후에는 근저당, 가압류, 압류 등 다른 권리가 없는 주택에 전입신고를 하고 확정일자를 받아 입주하면 집이 경매에 넘어가도 보증금을 보호받을 수 있다.

 

따라서 실제로는 대출한도금액에서 전세권을 포함한 선순위저당권과 임차보증금 및 주택임대차보호법에 의한 최우선 변제금인 소액임차보증금을 차감한 액수를 대출받을 수 있게 되는 것입니다.

LTV = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치

 

주택담보대출 취급한도 =  주택가격 × 담보인정비율 - 선순위채권 - 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금

 

주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI; 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율)의 규제는 금융시장 및 부동산시장의 안정화를 위한 정부의 주요 정책수단으로 활용되고 있습니다. 한국에서는 2002년 주택가격이 급등하자 주택시장의 과열을 방지하기 위하여 주택담보대출비율을 제한하기 시작했습니다. 주택가격의 변화에 따라 LTV와 DTI의 규제 수준과 규제대상 지역은 수시로 바뀌는데, 주택경기 침체 시 비율을 완화하고, 과열 시 비율을 강화하는 식으로 운용되게 됩니다.

LTV의 또 다른 기능은 주택담보대출에 부실이 발생할 때 은행은 담보물을 경매 등으로 처분하여 대출금을 회수하게 되는데 이때 주택담보대출비율은 부동산시장의 변동에도 금융기관이 부실해지지 않도록 돕는 일종의 안전장치로서 역할도 하고 있습니다.

 

현재 투기과열지구와 투기지역에서는 주택 유형, 대출 만기, 대출 금액 등에 관계없이 기존 각각 60%, 50%였던 LTV와 DTI 한도가 각각 40%로 강화되었습니다. 또한 주택담보대출이 1건 이상 있는 가구원이 추가 대출을 받을 시에는 각각 30%로 더 낮아지게 되었습니다. 투기지역에는 투기를 막기 위해 주택담보대출 만기 연장이 제한되며 주택담보대출 건수는 기존 1인당에서 가구당 1건으로 제한되지만, 반면 서민 실수요자(부부 합산 연소득이 6000만 원 이하이면서 집값이 6억 원 이하인 무주택 세대주)에게는 LTV와 DTI를 완화해 50%로 적용하고있습니다.

 

구분	지역	규제 내용
조정대상지역	서울 전지역(25개구), 경기과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탕2, 부산해운대, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군, 세종시	LTV 60%, DTI 50%이하 제한 청약 1순위 자격제한 분양권 전매시 양도소득세율 50%적용 등
투기과열지구	서울 전지역(25개구), 경기과천, 분당구, 대구 수성구, 세종시	LTV 40%, DTI 40%이하 제한 재건축 조합원 지위양도 금지 정비사업 분양 재당첨 제한(5년)등
투기지역	서울 강남, 서초, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 의 서울 11개구, 세종시	투기과열지구 규제 + 주택담보대출건수를 가구당 한 건으로 제한

 

현재 정부에서 투기과열지구 및 투기지역에 대한 조정을 검토하고 있습니다. 서울지역 중 일부지역을 투기지역으로 추가 지정하고, 수도권 일대에도 투기과열지구로 지정될 것을 검토하고 있는 것입니다.

투기지역으로 추가지정 될 소지가 있는 지역은 은평구, 동작구, 서대문구 등이며, 수도권의 투기과열지구로 검토 중인 지역은 광명, 안양 등이 거론되고 있습니다. 결과를 섣불리 예측할 수는 없지만, 만약 지정이 된다고 하면 어떻게는 거래와 가격에 영향을 줄 것은 분명하기 때문에, 상기지역에 투자를 원하시는 분들은 현 정부의 움직임에 관심을 가져야 할 것입니다.