부동산 기초 상식 "해외부동산 취득 절차와 관련 세금"

  최근 베트남, 중국 등 높은 성장을 이루고 있는 국가의 부동산에 투자를 하여 높은 수익을 얻을 수 있다는 기사가 나올 만큼 해외 부동산 투자에 많은 관심이 쏠려 있는데요, 이번시간에는 해외부동산의 취득절차가 어떻게 되는 지와 관련된 세금은 어떻게 되는 지에 에 대하여 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

  해외부동산의 취득을 위해서는 외국환 송금 및 회수에 따른 은행 절차와 해외부동산과 관련하여 발생된 소득에 대한 세무절차 이렇게 두가지로 나눌 수 있습니다.

 

 

 

 

해외부동산 취득단계 세금문제

  일반적으로 해외부동산을 취득할 때에는 국내에 신고·납부해야 할 세금이 없습니다. 다만, 해당 부동산 취득 시 취득자금을 증여 받았을 경우에는 증여세를 신고·납부하여야 합니다. 여기서 과세 대상이 되는 금액은 10 년 내에 부모 등 친 족으로부터 일정 금액 ( 배 우자 6 억 원, 직계 존 속 5,000 만 원 (미성년자는 2,000 만 원 ), 직계비속 5,000 만 원, 기타 친족 1,000 만 원 ) 이상을 증여 받은 경우 동 일정 금액을 초과하는 금액을, 친족 이외의 자로부터 증여 받은 경우 그 금액 전액을 과세대상으로 하니 참조 바랍니다.

 

 

 

  따라서 해외 부동산을 취득할 때에는 그 자금의 출처가 어떻게 되는지 소명을 하여야 하는데,  세법에서는 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우 다른 사람으로부터 그 재산 취득자 또는 채무자가 자금을 증여 받은 것으로 추정합니다. 그렇기 때문에 따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세됩니다.

 

  이 때 취득 재산의 가액에 따라 일부 금액에 대한 소명이 되지 않아도 증여추정이 되지 않는데, 그 기준은 아래와 같습니다.

 

증여추정 제외 : 미 입증금액 < (취득재산가액×20%와 2억 원 중 적은 금액)

 

소명금액 범위

•취득자금이 10억 원 미만인 경우 자금의 출처가 80%이상 확인되면 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다.

•취득자금이 10억 원 이상인 경우 자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억 원 미만인 경우 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다.

 

 

해외부동산 보유단계 세금문제

  해외 부동산을 거주 목적으로도 구입을 하시겟지만, 보통 투자 목적이기 때문에 취득 후 타인에게 임대하여 보유기간 중 임대 소득도 올리는 경우가 보통의 경우입니다. 이 것과 관련하여, 거주자(국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외 부동산을 취득한 후 이를 타인에게 임대하였을 경우, 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련 소득세를 신고·납부하여야 합니다.

 

  해외에 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택수에 관계없이 모두 과세 대상에 해당합니다. 따라서 위 주택임대소득은 종합소득에 합산하여 신고 하여야 합니다.

  여기서 임대 소득이란 월세(年貰 포함) 등이며, 국내외에 3주택 (주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 60제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억 원 이하인 주택은 2018년 12월 31일까지는 주택 수에 미포함) 이상을 소유하고 임대보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 당해 임대보증금에 대한 간주임대료도 과세됩니다(소득세법 제25조①, 소득세법시행령 제53조③).

 

•임대수입금액 : 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것은 그 정하여진 날, 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것은 그 지급을 받은 날의 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다 .

•필요경비 : 급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그 날의 기준환율 또는 재정환율 환율을 적용

 

  그렇기 때문에 해외부동산 임대소득을 국내·외에서 발생된 타 소득과 합산하여 다 음 년도 5월 1일~5월 31일까지 우리나라 주소지 관할세무서에 종합소득세과세표준 확정신고를 하고 소득세를 자진 납부하여야 합니다.

  다만, 성실신고 확인대상사업자가 성실신고 확인서를 제출하는 경우에는 5월 1일~6월 30일까지 하여야 합니다.

  이 때 해외부동산 소재지국가에서 납부한 임대소득 관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않습니다(소득세법 제57조).

  종합소득세 신고시에는 「외국납부세액공제(필요경비산입)신청서」 (외국정부에 신고한 소득세 신고증빙 첨부), 「해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서」 ( 「소득세법 시행규칙」 별지 제97호 서식) 등을 제출하여야 합니다.

 

 

해외부동산 처분단계 세금문제

  국내부동산과 달리 해외부동산은 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않습니다. 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자 (해외 부동산 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)입니다(소득세법 제118조의2). 따라서 가족의 일부(혹은 일시적으로 가족전체)가 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우 양도소득세 납세의무가 있습니다.

※ 거주자 해당여부는 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단합니다.

 

•양도가액 : 양도가액을 수령한 날, 수차에 걸쳐 수령하는 경우에는 수령할 때마다 그날의 기준환율 또는 재정환율을 적용.

•필요경비 : 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 기준환율 또는 재정환율을 적용.

•장기할부조건의 경우 : 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날에 양도 또는 취득의 시기로 보게 되어 있고, 또한 외화의 환산도 그 시기에 수령 또는 지출한 것으로 보아 그날의 기준환율 또는 재정환율을 적용.

 

  그리고 거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우에는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고·납부하였다 하더라도 이와는 별도로, 우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도소득에 대한 양도소득세를 주소지 관할세무서에 신고·납부하여야 합니다. 이 때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 납부한 양도소득관련 외국 납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않습니다(소득세법 제118조의6 ).

 

  예를 들어 특정인의 국내적용 세율이 24%이고 부동산 소재지국 세율이 15% 라면 양국의 세액차이 만큼을 국내에 세금을 더 내면 되며, 반대로 특정인의 국내적용 세율이 15%이고 부동산 소재지국 세율이 20%라면 국내에서 세금을 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급 받을 수는 없습니다.

 

  해외부동산을 양도하였을 경우 국내 세법상 납세의무 절차로는, 해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고를 하여야 합니다. 그리고 만약 동일 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우라면 예정신고와 함께 다음 연도 5월 1일~5월 31일까지 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정 신고·납부를 하여야 합니다.

예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우에는 무신고가산세(20%,또는 40%) 및 무납부가산세(1일 1만분의 3)를 부담하여야 하니 주의 바랍니다.

 

 

 

  거주자의 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산구조는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산절차와 동일하나, 장기보유특별공제는 적용하지 아니합니다. 그리고 해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액으로 과세되므로 이를 증명할 수 있는 아래 서류를 제출하여야 합니다.

 

•토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부 등본

•당해 자산의 양도·취득에 관한 계약서 사본

•자본적 지출액·양도비용 증빙, 감가상각비명세서

•외국 과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액공제 증빙)